Giá nhà ở xã hội TP HCM 2026: Mức giá, điều kiện mua và quy trình đăng ký

Giữa bối cảnh giá bất động sản liên tục tăng, giá nhà ở xã hội TP HCM trở thành mối quan tâm lớn của người lao động và các gia đình đang sinh sống và học tập tại Sài Gòn. Tuy nhiên, không phải ai cũng nắm rõ mức giá cụ thể, điều kiện mua và quy trình đăng ký theo quy định. Bài viết dưới đây sẽ giúp bạn cập nhật giá mới nhất, hiểu rõ chính sách và tránh những sai lầm phổ biến khi mua nhà ở xã hội tại thành phố Hồ Chí Minh. 

Giá nhà ở xã hội TP HCM hiện nay bao nhiêu?

Mức giá nhà ở xã hội TP HCM theo quy định

Theo điều 87 Luật Nhà ở 2023, giá bán nhà ở xã hội không được xác định hoàn toàn theo cơ chế thị trường mà được tính theo công thức do pháp luật quy định. Cụ thể, đối với các dự án NOXH không sử dụng vốn đầu tư công hoặc nguồn tài chính công đoàn, giá bán phải tính đủ các chi phí cần thiết để thu hồi vốn đầu tư xây dựng như chi phí xây dựng, bồi thường – hỗ trợ – tái định cư, chi phí hạ tầng kỹ thuật cùng với phần lợi nhuận định mức của chủ đầu tư.

Giá bán nhà ở xã hội trong trường hợp này được xác định theo công thức sau:

Trong đó: 

• GiB (đồng/m2): là giá bán 1m2 sử dụng căn hộ (hoặc căn nhà) nhà ở xã hội đã hoàn thiện việc xây dựng tại vị trí thứ i.
• Tđ (đồng): là tổng chi phí đầu tư xây dựng (đã bao gồm thuế giá trị gia tăng) phần diện tích nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 22 của Nghị định này, được xác định căn cứ theo giá trị quyết toán vốn đầu tư; trường hợp chưa phê duyệt quyết toán thì xác định căn cứ theo chi phí đầu tư xây dựng công trình được duyệt hoặc chi phí đầu tư xây dựng theo kết quả đấu thầu thực tế (nếu có).
• L (đồng): là lợi nhuận định mức được xác định bằng tỷ lệ định mức nhân với Tđ.
• SB (m2): là tổng diện tích sử dụng các căn hộ (hoặc căn nhà) để bán của công trình nhà ở hoặc của dự án, bao gồm cả diện tích các căn hộ hoặc căn nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán.
• Ki: là hệ số điều chỉnh giá bán đối với phần diện tích tại vị trí thứ i theo nguyên tắc bình quân gia quyền và bảo đảm bình quân gia quyền theo diện tích nhà ở của một khối nhà bằng 1.
• GTGT: thuế giá trị gia tăng 

Thực tế, tại TP.HCM, giá nhà ở xã hội hiện dao động khoảng 15 – 22 triệu đồng/m², tùy từng dự án và khu vực triển khai, thấp hơn đáng kể so với căn hộ thương mại cùng khu vực. Mức giá này được duy trì nhờ các chính sách hỗ trợ của Nhà nước như ưu đãi tiền sử dụng đất, thuế và nguồn vốn vay. Bên cạnh đó, lợi nhuận của chủ đầu tư bị giới hạn theo định mức và dự án thường có thiết kế tối giản, vị trí ngoài trung tâm, giúp kiểm soát tổng chi phí phát triển.

Tài liệu tham khảo: Nghị định 100/2024/NĐ-CP về nhà ở xã hội, có hiệu lực từ 01/8/2024 

6 yếu tố ảnh hưởng đến giá nhà ở xã hội TP HCM

Dù được quản lý chặt chẽ theo khung giá và cơ chế thẩm định, mức bán thực tế của từng dự án nhà ở xã hội tại TP.HCM vẫn có sự chênh lệch nhất định, tùy thuộc vào nhiều yếu tố như:

• Vị trí dự án: Các dự án nằm ở quận ven hoặc huyện ngoại thành thường có giá thấp hơn so với khu vực có hạ tầng phát triển hoặc kết nối giao thông thuận tiện.
• Quy mô & tiện ích: Dự án có quy hoạch đồng bộ, tích hợp trường học, bệnh viện, khu sinh hoạt cộng đồng,… thường có giá nhỉnh hơn do chi phí đầu tư cao hơn.
• Thời điểm mở bán: Ở nhiều dự án, giai đoạn mở bán đầu tiên thường có mức giá tốt hơn để thu hút người mua và đảm bảo tỷ lệ lấp đầy.
• Chính sách hỗ trợ vay vốn: Khi người mua được tiếp cận nguồn vốn ưu đãi với lãi suất thấp và thời gian vay dài, áp lực tài chính giảm xuống, từ đó tác động gián tiếp đến quyết định mua và mặt bằng giá chung của dự án.
• Thuế & chi phí phát sinh: Trong quá trình xây dựng và thi công, chủ đầu tư dự án NOXH vẫn phải tính đến các khoản thuế, chi phí quản lý, chi phí vay vốn và các khoản phí liên quan. Những chi phí này được đưa vào tổng mức đầu tư của dự án và có thể ảnh hưởng nhất định đến giá bán căn hộ.
• Chi phí xây dựng thực tế: Giá bán NOXH chịu ảnh hưởng trực tiếp từ chi phí xây dựng thực tế của dự án. Khi giá vật liệu xây dựng, nhân công hoặc chi phí thi công tăng, tổng chi phí đầu tư cũng tăng theo, khiến giá bán căn hộ có thể điều chỉnh cao hơn trong phạm vi cho phép.

Ví dụ: Dự án nhà ở xã hội 324 Lý Thường Kiệt (Quận 10) được nhiều người quan tâm nhờ vị trí trung tâm, đối diện Nhà thi đấu Phú Thọ và gần Bệnh viện Trưng Vương. Nhờ vị trí thuận lợi và hạ tầng hoàn thiện, giá bán dự kiến của dự án vào khoảng 21,6 triệu đồng/m², cao hơn so với nhiều dự án nhà ở xã hội ở khu vực ngoại thành.

Điều kiện được mua nhà ở xã hội tại TP.HCM?

Để được mua nhà ở xã hội tại TP.HCM, người đăng ký không chỉ cần quan tâm đến giá bán mà còn phải đáp ứng một số điều kiện theo quy định của pháp luật. Các tiêu chí này chủ yếu liên quan đến đối tượng được hưởng chính sách và mức thu nhập của người mua.

Đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội

Căn cứ vào Điều 76  Luật Nhà ở 2023, được bổ sung bởi Điểm a Khoản 3 Điều 29 Luật Dân số (Luật số 113/2025/QH15), 11 nhóm đối tượng được mua nhà ở xã hội là:

1. Người có công với cách mạng, thân nhân liệt sĩ thuộc trường hợp được hỗ trợ cải thiện nhà ở theo quy định của Pháp lệnh Ưu đãi người có công với cách mạng.
2. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị.
3. Người thu nhập thấp tại khu vực đô thị.
4. Công nhân, người lao động đang làm việc tại doanh nghiệp, hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã trong và ngoài khu công nghiệp.
5. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức.
6. Đối tượng đã trả lại nhà ở công vụ theo quy định trừ trường hợp bị thu hồi nhà ở công vụ do vi phạm quy định.
7. Hộ gia đình, cá nhân thuộc trường hợp bị thu hồi đất và phải giải tỏa, phá dỡ nhà ở theo quy định của pháp luật mà chưa được Nhà nước bồi thường bằng nhà ở, đất ở.
8. Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng đang phục vụ tại ngũ; người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước đang công tác.
9. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn.
10. Hộ gia đình nghèo, cận nghèo tại khu vực nông thôn thuộc vùng thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu.
11. Người có từ 2 con đẻ trở lên (Áp dụng từ 01/07/2026). 

Điều kiện nhà ở 

Người đăng ký mua nhà ở xã hội cần phải đáp ứng điều kiện về tình trạng nhà ở theo quy định. Cụ thể: 

• Chưa sở hữu nhà ở riêng tại địa phương có dự án, tức là không đứng tên trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền sở hữu nhà ở (sổ đỏ/sổ hồng).
• Diện tích nhà ở bình quân của hộ gia đình thấp hơn mức tối thiểu do địa phương quy định (ví dụ tại đô thị đặc biệt thường dưới khoảng 10 m2/người).
• Chưa từng mua, thuê mua nhà ở xã hội hoặc nhận hỗ trợ nhà ở từ các chính sách của Nhà nước. Thông tin này hiện được kiểm tra thông qua hệ thống dữ liệu quốc gia về nhà ở.

Điều kiện thu nhập

Bên cạnh việc thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách, người mua nhà ở xã hội còn phải đáp ứng điều kiện về thu nhập theo quy định. Tiêu chí này nhằm đảm bảo chính sách hỗ trợ đúng nhóm người có nhu cầu thực sự về nhà ở.

Theo Điều 30 Nghị định 100/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 261/2025/NĐ-CP và Nghị định 54/2026/NĐ-CP), điều kiện về thu nhập đối với người mua nhà ở xã hội được quy định như sau:

• Trường hợp người đăng ký mua nhà ở xã hội là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận đang độc thân, thu nhập bình quân thực nhận hằng tháng không được vượt quá 20 triệu đồng. Mức thu nhập này được xác định dựa trên bảng lương, tiền công do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi người đó làm việc xác nhận.

Trường hợp người đăng ký mua nhà ở xã hội là người chưa kết hôn hoặc được xác nhận đang độc thân nhưng đang nuôi con dưới tuổi thành niên, thu nhập bình quân thực nhận hằng tháng không được vượt quá 30 triệu đồng. Mức thu nhập này được xác định dựa trên bảng lương, tiền công do cơ quan, đơn vị hoặc doanh nghiệp nơi người đó làm việc xác nhận.

• Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 40 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.
• Thời gian xác định điều kiện về thu nhập theo quy định trên là trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm cơ quan có thẩm quyền thực hiện xác nhận.
• Căn cứ điều kiện, mức thu nhập của từng khu vực trên địa bàn, chính sách ưu đãi về nhà ở cho cán bộ, công chức, viên chức, số lượng người phụ thuộc theo quy định của pháp luật, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh được quyết định hệ số điều chỉnh mức thu nhập nhưng không vượt quá tỷ lệ giữa thu nhập bình quân đầu người tại địa phương so với thu nhập bình quân đầu người của cả nước; quyết định chính sách khuyến khích tiếp cận nhà ở xã hội đối với đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có từ 3 người phụ thuộc trở lên trong cùng một hộ gia đình. 

Tài liệu tham khảo: Năm 2026 đối tượng nào được mua nhà ở xã hội? 

Các dự án nhà ở xã hội nổi bật tại TP HCM

Tên dự án	Địa chỉ	Chủ đầu tư	Số căn hộ	Giá dự kiến (VNĐ/m2)	Link thông tin chi tiết
NOXH 324 Lý Thường Kiệt  (Phú Thọ DMC)	324 Lý Thường Kiệt, Quận 10	Công ty Cổ phần Đức Mạnh	1.025	Khoảng 21,6 triệu	Link
Lê Thành Tân Kiên	Nguyễn Cửu Phú, Tân Kiên, Bình Chánh	Công ty TNHH Thương mại – Xây dựng Lê Thành	1.445	Từ 23 triệu	Link
Phúc Đạt Tân Uyên	Khu dân cư Phúc Đạt, Phường Tân Hiệp	Công ty TNHH Sản xuất và Thương mại Phúc Đạt	936	Từ 22 triệu	Link
An Sinh Chánh Mỹ	Khu đô thị sinh thái Chánh Mỹ, phường Chánh Hiệp	Tổng công ty Đầu tư phát triển nhà và đô thị (HUD)	978 (mở bán 273 căn trong giai đoạn 1)	Khoảng 16 triệu	Link

Tham khảo thêm:  

1. Giá nhà ở xã hội 2026 có tăng mạnh không? Dự báo & những điều người mua cần biết
2. Hướng dẫn chi tiết từ A-Z cách tra cứu dự án NOXH chính xác
3. Mua NOXH hay thuê nhà: Lựa chọn nào tối ưu nhất? (Cập nhật 2026)   

Quy trình mua nhà ở xã hội TP.HCM

Quy trình đăng ký mua nhà ở xã hội tại TP.HCM được thực hiện theo các bước cơ bản dưới đây. Người mua cần chuẩn bị hồ sơ đầy đủ và theo dõi đúng thời điểm dự án tiếp nhận hồ sơ để tránh bỏ lỡ cơ hội.

• Chuẩn bị hồ sơ

Người mua chủ động chuẩn bị hồ sơ đăng ký mua nhà ở xã hội (NOXH), bao gồm các loại giấy tờ sau:

• Đơn đăng ký mua nhà ở xã hội theo mẫu do cơ quan có thẩm quyền ban hành.
• Giấy tờ chứng minh thuộc đối tượng được hưởng chính sách nhà ở xã hội, theo mẫu quy định.
• Giấy tờ chứng minh điều kiện về thu nhập, do cơ quan, đơn vị nơi làm việc xác nhận hoặc theo quy định đối với từng nhóm đối tượng.
• Giấy tờ chứng minh điều kiện về nhà ở, bao gồm xác nhận chưa có nhà ở hoặc có nhà ở nhưng diện tích bình quân thấp hơn mức quy định, theo mẫu tại Thông tư 05/2024/TT-BXD.

• Nộp hồ sơ đăng ký mua NOXH cho chủ đầu tư

Người đăng ký nộp hồ sơ trực tiếp cho chủ đầu tư dự án trong thời gian tiếp nhận hồ sơ theo từng đợt mở bán.

• Kiểm tra và lập danh sách

Chủ đầu tư sẽ kiểm tra tính hợp lệ của hồ sơ và đối chiếu thông tin liên quan như tình trạng nhà ở, thu nhập, hoặc lịch sử tín dụng (nếu có yêu cầu) trên các hệ thống dữ liệu quản lý. Trường hợp hồ sơ chưa đầy đủ hoặc không đúng quy định, chủ đầu tư có thể từ chối bằng văn bản và thông báo rõ lý do. Người đăng ký được phép bổ sung, hoàn thiện hồ sơ trong vòng 5 ngày kể từ khi nhận thông báo.

• Lập hồ sơ và công bố kết quả

Sau khi rà soát hồ sơ, chủ đầu tư sẽ lập danh sách những người đủ điều kiện và gửi đến Sở Xây dựng để kiểm tra theo quy định. Danh sách được phê duyệt sẽ được công bố công khai; trong trường hợp số hồ sơ hợp lệ nhiều hơn số căn hộ, việc lựa chọn người mua sẽ được thực hiện thông qua hình thức bốc thăm.

• Ký hợp đồng mua bán

Những người có tên trong danh sách được phê duyệt sẽ tiến hành ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Hợp đồng sẽ nêu rõ các nội dung quan trọng như giá bán, tiến độ thanh toán, thời gian bàn giao căn hộ cũng như quyền và nghĩa vụ của các bên liên quan.

• Thanh toán & nhận nhà theo tiến độ

Người mua thanh toán theo tiến độ xây dựng đã cam kết trong hợp đồng. Khi dự án hoàn thiện và đủ điều kiện bàn giao, chủ đầu tư sẽ thông báo nhận nhà.

Kinh nghiệm mua nhà ở xã hội TP.HCM

Để mua nhà ở xã hội tại TP.HCM, người mua phải hiểu đúng quy định và chuẩn bị hồ sơ kỹ lưỡng. Dưới đây là những kinh nghiệm thực tế dễ áp dụng để giúp người mua tránh rủi ro khi mua NOXH năm 2026:

• Không mua nhà sang tay trái phép: Việc mua bán bằng giấy tay hoặc thông qua hợp đồng ủy quyền tiềm ẩn rủi ro rất lớn, có thể dẫn đến tranh chấp hoặc bị thu hồi nhà. Chỉ nên giao dịch khi đủ điều kiện pháp lý và thực hiện đúng quy trình theo quy định.
• Theo dõi thông tin từ nguồn chính thống: Người mua nên cập nhật thông tin được công bố chính thức từ website chính thức của sở xây dựng hoặc chủ đầu tư. Hoạt động mua bán nhà ở xã hội được quản lý chặt chẽ, do đó cần thận trọng với các lời quảng cáo như “suất nội bộ” hay “suất ngoại giao”, vì đây thường là chiêu thức tiềm ẩn rủi ro và nguy cơ lừa đảo cao.
• Tính toán kỹ khả năng trả góp dài hạn: Dù giá bán thấp hơn nhà thương mại, phần lớn người mua vẫn cần vay ngân hàng để mua NOXH. Như vậy, người mua cần dự trù dòng tiền ổn định trong nhiều năm, tính cả lãi suất có thể thay đổi theo thời gian để tránh áp lực tài chính.
• Chuẩn bị hồ sơ mua nhà đầy đủ từ sớm: Không phải mọi trường hợp đăng ký đều được xét duyệt mua nhà ở xã hội. Nếu chủ quan cho rằng chỉ cần nộp hồ sơ là được chấp thuận, bạn có thể bị loại ngay từ vòng đầu. Vì vậy, hãy sớm chuẩn bị giấy tờ đầy đủ theo quy định và kê khai trung thực để sẵn sàng nộp ngay khi dự án tiếp nhận hồ sơ.
• Kiểm tra kỹ điều kiện chuyển nhượng: Nhà ở xã hội thường chỉ được phép bán theo giá thị trường sau 5 năm kể từ thời điểm thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận. Nếu có nhu cầu bán sớm, việc chuyển nhượng sẽ bị giới hạn đối tượng và mức giá. Vì vậy, cần xác định rõ kế hoạch tài chính và nhu cầu ở lâu dài trước khi mua.

So sánh nhà ở xã hội và nhà thương mại tại TP.HCM

Tiêu chí	Nhà ở xã hội	Nhà thương mại
Giá bán	Dễ tiếp cận, thường rơi vào khoảng 15–22 triệu đồng/m²	Cao hơn NOXH, tùy vào khu vực và phân khúc nhà ở
Diện tích căn hộ	Các căn hộ trong các dự án thường có diện tích từ 25-70m2	Diện tích căn hộ thương mại thường được thiết kế linh hoạt từ 25- hơn 100m2
Tiện ích nội khu	Tiện ích ở mức cơ bản, đủ dùng: khu sinh hoạt cộng đồng, bãi xe, khu vui chơi nhỏ…	Tiện ích đa dạng và cao cấp hơn, bao gồm: hầm để xe, hồ bơi, phòng gym, trung tâm thương mại, shophouse,…
Điều kiện mua	Phải đáp ứng các điều kiện về đối tượng, thu nhập và tình trạng nhà ở	Không có điều kiện đặc thù, người mua tự do lựa chọn
Quy trình mua	Phải chuẩn bị hồ sơ đăng ký mua NOXH và chờ duyệt hồ sơ khá phức tạp. Tỷ lệ trúng hồ sơ không cao vì số lượng đăng ký lớn.	Mua nhà, ký hợp đồng trực tiếp với chủ đầu tư
Chuyển nhượng	Bị hạn chế chuyển nhượng trong 5 năm đầu tiên kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà và được cấp sổ hồng. Nếu muốn bán chỉ có thể bán lại cho người thuộc diện mua NOXH hoặc chủ đầu tư	Tự do mua bán, chuyển nhượng theo giá thị trường
Chính sách vay vốn	Có thể vay tại Ngân hàng Chính sách Xã hội với lãi suất ưu đãi khoảng 4,6% – 5,4%/năm (tùy từng giai đoạn công bố)	Vay ngân hàng thương mại theo lãi suất thị trường, phổ biến là 8% – 11%/năm
Đối tượng phù hợp	Người thuộc nhóm đối tượng được hưởng chính sách NOXH có nhu cầu mua nhà để ở lâu dài	Mọi đối tượng có nhu cầu và đủ tài chính để mua nhà. Người mua có thể mua để ở hoặc đầu tư

Những câu hỏi thường gặp về giá nhà ở xã hội TP HCM

1. Giá nhà ở xã hội TP HCM có tăng theo thời gian không?

Có, giá nhà ở xã hội TP HCM vẫn có thể điều chỉnh theo từng giai đoạn. Tuy nhiên, mức tăng được cơ quan quản lý kiểm soát chặt chẽ và thường thấp hơn đáng kể so với biến động của nhà ở thương mại trên thị trường.

2. Có thể bán lại nhà ở xã hội không?

Có thể bán lại NOXH nhưng phải tuân thủ đúng quy định pháp luật. Sau khi thanh toán đủ tiền và được cấp Giấy chứng nhận, người sở hữu chỉ được bán theo giá thị trường khi đã đủ 5 năm. Nếu bán trước thời hạn này, chỉ được chuyển nhượng cho chủ đầu tư hoặc người đủ điều kiện mua NOXH với mức giá bị giới hạn. Trường hợp chuyển nhượng sai quy định có thể bị xử phạt và thu hồi nhà.

Tài liệu tham khảo: Điểm d, đ, e khoản 1 Điều 89 Luật Nhà ở 2023

3. Thu nhập bao nhiêu thì được mua nhà ở xã hội?

Theo Nghị định 100/2024/NĐ-CP (được sửa đổi bởi Nghị định 261/2025/NĐ-CP), điều kiện thu nhập để mua NOXH đối với người lao động, cán bộ, công chức và viên chức được quy định như sau:

• Người độc thân: không quá 20 triệu đồng/tháng.
• Người độc thân nuôi con dưới vị thành niên: không quá 30 triệu đồng/tháng.
• Người đã kết hôn: tổng thu nhập thực nhận của hai vợ chồng không quá 40 triệu đồng/tháng.

4. Người ngoại tỉnh có mua được nhà ở xã hội TP HCM không?

Có. Trong Nghị định 100/2024/NĐ-CP, điều kiện về cư trú đã được bãi bỏ, người mua không còn phải chứng minh thường trú hoặc tạm trú tại địa phương có dự án. Vì vậy, người lao động ngoại tỉnh hoàn toàn có thể nộp hồ sơ mua hoặc thuê mua nhà ở xã hội tại TP.HCM nếu đáp ứng đủ các điều kiện theo quy định.

Kết luận

Nhìn chung, giá nhà ở xã hội TP HCM được xây dựng theo cơ chế kiểm soát của Nhà nước nhằm tạo cơ hội tiếp cận nhà ở cho người thu nhập thấp và các gia đình trẻ. Tuy nhiên, việc mua nhà ở xã hội không chỉ phụ thuộc vào giá bán mà còn gắn với nhiều điều kiện và quy trình xét duyệt. Việc tìm hiểu kỹ thông tin và chính sách hiện hành sẽ giúp người mua chủ động hơn khi tham gia đăng ký cũng như tăng khả năng được duyệt hồ sơ.