Sáp nhập tỉnh thành, tái định hình cấu trúc thị trường bất động sản

Năm 2025, Việt Nam tiến hành đợt sắp xếp đơn vị hành chính lớn nhất trong hàng chục năm qua. Số lượng đơn vị hành chính cấp tỉnh giảm từ 63 xuống còn 34. Cấp huyện bị bãi bỏ. Nhiều xã hợp nhất thành một xã mới.

Đây vừa là sự kiện đặc biệt quan trọng, có tác động sâu sắc tới toàn nền kinh tế. Với riêng lĩnh vực bất động sản, việc sắp xếp đơn vị hành chính đã làm thay đổi cấu trúc thị trường địa ốc, tái định nghĩa các khái niệm “trung tâm”, “vệ tinh”, qua đó ảnh hưởng tới các quyết định đầu tư, kinh doanh của doanh nghiệp, người dân cũng như giá trị của sản phẩm bất động sản.

Tái tạo chính sách – pháp luật đất đai, bất động sản

Đầu năm 2024, Luật Đất đai được thông qua. Tháng 8/2024, bộ ba đạo luật: Đất đai, Nhà ở, Kinh doanh bất động sản có hiệu lực sớm hơn 5 tháng so với dự kiến. Tuy nhiên, ngay trong năm 2025, Luật Đất đai đã được đem ra sửa đổi. 

Kết quả là vào cuối năm 2025, Quốc hội thông qua Nghị quyết 254/2025/QH15 quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai 2024. Các vấn đề trọng tâm được sửa đổi là: bổ sung thêm các trường hợp thu hồi đất; mở rộng việc áp dụng bảng giá đất; quy định giảm tiền sử dụng đất khi chuyển mục đích sử dụng đất; cho phép thu hồi đất khi chưa duyệt phương án bồi thường, tái định cư; cho phép lựa chọn trả tiền thuê đất một lần hoặc hàng năm…

Song hành với việc sửa Luật Đất đai, năm 2025, nhiều chính sách – pháp luật mới cũng được ban hành. Có thể kể đến như: Nghị định 75/2025 quy định chi tiết thi hành Nghị quyết số 171/2024/QH15 của Quốc hội về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất; Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội…

Ngoài ra, không thể không nhắc đến nhiều đề xuất chính sách – pháp luật khác như: đề xuất đánh thuế chuyển nhượng bất động sản trên lợi nhuận thực tế hoặc trên giá bán với thuế suất luỹ thoái theo thời gian nắm giữ: 10% nếu dưới 2 năm, 6% từ 2-5 năm, 4% từ 5-10 năm, 2% nếu trên 10 năm hoặc tài sản thừa kế; đề xuất siết tín dụng khi mua bất động sản thứ 2 – thứ 3, đề xuất cơ chế làm nhà ở thương mại giá phù hợp…

Khởi công đồng loạt hàng trăm dự án

Năm 2025 chứng kiến 2 đợt khởi công đồng loạt vào các ngày 19/8 (250 dự án, tổng mức đầu tư 1,28 triệu tỷ đồng) và 19/12 (234 dự án, tổng mức đầu tư 3,4 triệu tỷ đồng). 

Qua 2 đợt khởi công đồng loạt, đã có hàng chục, hàng trăm dự án bất động sản được khởi công, trong đó có rất nhiều dự án lớn.

Bùng nổ các “đại” dự án

Nếu tính từ mốc 1993 (năm ra đời của Luật Đất đai “đúng nghĩa”), thị trường bất động sản Việt Nam đến nay đã 32 tuổi. Trong 32 năm qua, thị trường cũng đã vài lần ghi nhận sự xuất hiện của các “đại” dự án có quy mô hơn 100ha. Tuy nhiên, chưa có năm nào như năm 2025, số lượng “đại” dự án lại xuất hiện cùng lúc nhiều đến thế.

Hầu hết các “ông lớn” trên thị trường đều tung ra ít nhất 1 “đại” dự án trong năm 2025, như: Vingroup, Sun Group, BIM Group, Ecopark Group, Sunshine Group… Trong đó, tiêu biểu nhất là Vingroup và Sun Group.

Cụ thể, Vingroup đã tung ra: Vinhomes Wonder City – Đan Phượng, Hà Nội (132ha), Vinhomes Green City - Hậu Nghĩa, Long An (197ha), Vinpearl Làng Vân – Đà Nẵng (512ha), Vinhomes Golden City – Dương Kinh, Hải Phòng (240ha), Vinhomes Cam Ranh – Khánh Hoà (1.254ha), Vinhomes Green Paradise - Cần Giờ, TP. HCM (2.870ha), Vinhomes Hạ Long Xanh - Quảng Ninh (4.100ha) và lớn nhất là Vinhomes Olympic - Thường Tín, Hà Nội (9.171ha).

Trong khi đó, Sun Group tung ra: Xanh Island – Cát Bà, Hải Phòng (50ha), Blanca City – Vũng Tàu (96ha), Sun Elite City - Quảng Ninh (324ha), khu đô thị hỗn hợp - Bãi đất đỏ (88ha), khu đô thị hỗn hợp du lịch sinh thái Núi Ông Quán – Phú Quốc (21ha), khu đô thị cao cấp Mê Linh – Hà Nội (205ha), khu đô thị Tiên Du - Bắc Ninh (296ha), khu đô thị mới Tam Sơn & Tương Giang - Từ Sơn, Bắc Ninh (191ha), Da Nang Downtown – Đà Nẵng (77ha), “bộ ba” khu đô thị hỗn hợp ven biển Nhật Lệ - khu đô thị hỗn hợp trung tâm Đồng Hới - khu đô thị hỗn hợp phía Tây sông Lệ Kỳ - Quảng Trị (tổng quy mô 780ha), Charmora City – Nha Trang, Khánh Hoà (227ha), khu dịch vụ du lịch phức hợp cao cấp tại khu kinh tế Vân Đồn - Quảng Ninh (245ha), tổ hợp dự án tại phường Tây Nam và Phú An – TP. HCM (724ha)…

Nhà ở xã hội có bước tiến vượt bậc

Kể từ khi gói tín dụng 30.000 tỷ đồng kết thúc vào năm 2016, phân khúc nhà ở xã hội gần như “chết lặng”. Phải đến năm 2023, phân khúc này mới được “kích” trở lại, như là một phần trong nỗ lực chung nhằm “giải cứu” thị trường bất động sản. 

Tới năm 2025, nỗ lực “kích” phân khúc nhà ở xã hội đã cho ra những kết quả đáng khích l, có thể nói là năm có nguồn cung cao nhất lịch sử. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, đến cuối tháng 12/2025, cả nước sẽ có 102.146 căn nhà ở xã hội, đạt 102% kế hoạch được Thủ tướng giao cho năm 2025. Như vậy, con số nhà ở xã hội hoàn thành của năm 2025 vượt xa tổng số hoàn thành trong cả giai đoạn 2021-2024 (chỉ 57.652 căn trên 644 dự án được triển khai).

"Cơn sốt" giá chung cư tại đô thị lớn vẫn tiếp diễn

Mặc dù giá chung cư tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM vẫn luôn tăng đều đặn qua các năm, với tốc độ 3% - 5% trong điều kiện bình thường, song để chọn một cột mốc đánh dấu cho cơn sốt giá chung cư tại đô thị lớn thì đó là năm 2022.

Từ đó đến nay, 4 năm đã qua, giá chung cư tại đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM không ngừng tăng phi mã, với tốc độ lên tới hàng chục %/năm, khiến giá sản phẩm tăng gấp đôi chỉ trong vòng 2 – 3 năm, vượt xa tốc độ tăng trưởng thu nhập của người dân. 

Đà tăng mãnh liệt nhất diễn ra trên thị trường sơ cấp, khi tới năm 2025, giá chào bán dự án mới đa phần vượt quá 100 triệu đồng/m2. Hệ quả là giá trên thị trường thứ cấp cũng tăng lên theo, phổ biến trong khoảng 70 – 80 triệu đồng/m2. Cơn sốt giá “điên cuồng” đến mức chung cư đã qua sử dụng trên 10 năm, nhà tập thể xuống cấp cũng tăng giá mạnh.

Loạt doanh nhân tái xuất sau bê bối

Trong một năm có nhiều sự kiện đặc biệt như 2025, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự tái xuất của các doanh nhân – doanh nghiệp từng dính vào bê bối. Nổi bật là: ông Đỗ Anh Dũng và Tập đoàn Tân Hoàng Minh, ông Lê Thanh Thản và Tập đoàn Mường Thanh, ông Nguyễn Khánh Hưng và Tập đoàn LDG. Bên cạnh đó còn có sự trở lại của Tập đoàn FLC với việc khởi động một số dự án và lấy lại quyền điều hành Bamboo Airways.

Ngoài ra, không thể không nhắc tới sự xuất hiện sau nhiều năm “ở ẩn” của ông Trần Đăng Khoa với cương vị chủ tịch Địa ốc Đại Quang Minh – doanh nghiệp nổi danh với các dự án tại bán đảo Thủ Thiêm (TP. HCM) và nay là đơn vị đứng đầu liên danh thực hiện “siêu” dự án Trục đại lộ cảnh quan sông Hồng.

M&A bất động sản “nổ” nhiều thương vụ lớn

Diễn ra khá sôi động trong năm 2025, thị trường M&A bất động sản ghi nhận nhiều thương vụ lớn, với sự tham gia chủ yếu của các doanh nghiệp nội như: Vingroup, Sun Group, Sunshine Group, Nam Long, Hưng Thịnh, Sơn Kim, Phát Đạt, Hodeco, Novaland.

Một số thương vụ tiêu biểu có thể kể đến là: Vingroup chuyển nhượng 150ha đất tại Vinhomes Green Paradise (Cần Giờ, TP. HCM) cho Capitaland Tower; Sunshine Group mua đồng thời 55ha đất thuộc Alluvia City từ tay Xuân Cầu Holdings và toàn bộ dự án Centerville từ tay Công ty Cổ phần phát triển Đầu tư - Xây dựng Bách Giang; Sơn Kim Group thâu tóm Saigon Broadway; Hưng Thịnh Group bán Angel Island; Vinaconex bán Cát Bà Amatina…

Tín dụng bất động sản tăng mạnh

Đi liền với đà tăng trưởng của thị trường bất động sản, dòng chảy tín dụng đổ vào thị trường này cũng tăng lên mạnh mẽ. Theo Ngân hàng Nhà nước, đến 31/8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 4,1 triệu tỷ đồng, trong đó tín dụng với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1,823 triệu tỷ đồng. Năm nay, tín dụng toàn nền kinh tế, tính đến ngày 24/12/2025 đạt 18,4 triệu tỷ đồng, tăng 17,87% so với cuối năm 2024. Như vậy, có thể ước đoán quy mô tín dụng bất động sản sẽ còn lớn hơn con số cuối tháng 8/2025 rất nhiều.

Lập Quỹ nhà ở Quốc gia

Năm 2025 đánh dấu lần đầu tiên có Quỹ Nhà ở quốc gia - được lập theo Nghị định 302/2025/NĐ-CP, hướng dẫn thi hành Nghị quyết 201/2025/QH15 của Quốc hội về các cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Quỹ Nhà ở quốc gia được tổ chức theo mô hình hai cấp, gồm quỹ trung ương do Bộ Xây dựng thành lập và quản lý, cùng các quỹ địa phương do UBND cấp tỉnh trực tiếp quản lý.

Mục tiêu trọng tâm của quỹ là tạo lập và phát triển quỹ nhà ở xã hội theo hướng bền vững, trong đó ưu tiên hình thức nhà ở xã hội cho thuê. Quỹ cũng được phép sử dụng nguồn lực để mua lại nhà ở thương mại, phục vụ nhu cầu thuê nhà của cán bộ, công chức, viên chức và người lao động.

Nguồn của quỹ gồm: ngân sách nhà nước; giá trị quỹ đất dành cho phát triển hạ tầng nhà ở xã hội; nguồn thu từ bán nhà thuộc tài sản công; tiền thu từ đấu giá quyền sử dụng đất; các khoản đóng góp tự nguyện trong và ngoài nước và các nguồn vốn hợp pháp khác.