6 tháng đầu năm 2026, GVR ghi nhận lợi nhuận sau thuế hợp nhất 4.947 tỷđồng, tăng mạnh so với mức 2.935 tỷ đồng cùng kỳ năm trước.

Động lực tăng trưởng vẫn đến từ hoạt động cốt lõi. Doanh thu thuần từ sảnxuất và kinh doanh mủ cao su đạt hơn 13.089 tỷ đồng, tăng khoảng 44% so với mức9.105 tỷ đồng cùng kỳ. Trong văn bản giải trình, GVR cho biết giá bán mủ cao sucao hơn là một trong những nguyên nhân chính giúp lợi nhuận tăng.

Diễn biến này cũng phù hợp với đánh giá của Vietcap. Công tychứng khoán này đã điều chỉnh giả định giá bán bình quân cao su năm 2026 từgiảm 3% sang tăng 10% so với năm trước, trong bối cảnh nguồn cung cao su toàncầu tiếp tục thắt chặt.

Nhưng giá cao su không phải yếu tố duy nhất.

Theo thuyết minh BCTC bán niên, thu nhập khác của GVR trong nửa đầu năm đạt gần2.290 tỷ đồng. Trong đó, hai khoản lớn nhất là gần 1.028 tỷ đồng thu nhập từcây cao su thanh lý, gãy đổ và gần 956 tỷ đồng tiền bồi thường, hỗ trợ thiệthại. Riêng hai khoản này cộng lại đạt gần 1.984 tỷ đồng.

Sau khi trừ khoảng 195 tỷ đồng chi phí khác, lợi nhuận khác của GVR đạthơn 2.094 tỷ đồng, tương đương khoảng 36% lợi nhuận trước thuế trong kỳ. Đángchú ý, riêng tiền bồi thường, hỗ trợ cùng kỳ năm 2025 chỉ hơn 89 tỷ đồng.

GVR cũng xác nhận hoạt động thanh lý vườn cây và các khoản hỗ trợ, bồithường liên quan đến bàn giao đất về địa phương là hai nguyên nhân khác giúpkết quả kinh doanh tăng mạnh trong kỳ.

Những con số này cho thấy câu chuyện quỹ đất của GVR không còn chỉ nằm ởnhững dự báo dài hạn về diện tích có thể chuyển đổi. Một phần giá trị từ quỹđất và vườn cây đã bắt đầu xuất hiện trực tiếp trong báo cáo lợi nhuận.

Một quỹ đất, nhiều cách khai thác

Việc gia tăng các nguồn thu ngoài hoạt động khai thác mủ không có nghĩaGVR đang rời bỏ lĩnh vực truyền thống.

Trong bối cảnh giá bán thuận lợi, cao su tiếp tục tạo ra phần lớn doanhthu của tập đoàn. Điều này đồng thời đặt ra một bài toán lựa chọn: không phảidiện tích cao su nào cũng có động cơ chuyển sang mục đích sử dụng khác, đặcbiệt khi vườn cây vẫn có khả năng mang lại hiệu quả kinh tế tốt.

Chiến lược giai đoạn 2026-2030 của GVR vẫn xác định cao su tự nhiên làmột trong những trụ cột, bên cạnh khu công nghiệp, nông nghiệp công nghệ cao,chế biến gỗ và một số lĩnh vực khác.

Với những diện tích vẫn có hiệu quả, quỹ đất tiếp tục tạo dòng tiền từkhai thác cao su. Đến chu kỳ thanh lý hoặc trong những trường hợp khác được phêduyệt, cây cao su lại tạo thêm nguồn thu từ thanh lý. Nửa đầu năm nay, khoảnthu này đã vượt 1.000 tỷ đồng.

Tuy nhiên, không nên đồng nhất toàn bộ gần 1.028 tỷ đồng thu nhập từ câycao su thanh lý, gãy đổ với quá trình chuyển đổi đất. Một phần vườn cây có thểđược thanh lý theo chu kỳ khai thác thông thường. Tức là một diện tích đất vẫn đồng thời cung cấp cả hai giá trị, tùy từng thời điểm.

Một hướng khác là bàn giao đất theo quy hoạch của địa phương. Khi đó,GVR hoặc các đơn vị thành viên có thể nhận tiền bồi thường, hỗ trợ. Khoản gần956 tỷ đồng ghi nhận trong 6 tháng đầu năm cho thấy nguồn thu này có thể đủ lớnđể tác động đáng kể đến lợi nhuận từng kỳ.

Ở hướng dài hạn hơn, những diện tích phù hợp có thể được sử dụng cho cáclĩnh vực khác như khu công nghiệp, cụm công nghiệp hoặc nông nghiệp công nghệcao.

Theo Vietcap, GVR hiện quản lý khoảng 280.000 ha đất cao su trong nước.Công ty chứng khoán này dự báo khoảng 20.200 ha có khả năng được chuyển sangđất khu công nghiệp đến năm 2045, trong đó khoảng 14.200 ha được Vietcap giảđịnh do GVR tự phát triển.

Trong mô hình định giá, Vietcap ước tính giá trị RNAV (định giá lại theo giá thị trường) của mảng khu công nghiệp GVR khoảng 102.638 tỷ đồng, phần giá trị phân bổ cho tập đoàn khoảng 64.524 tỷ đồng. Công ty chứng khoán này cũng dự báo dòng tiền bình quân từ cho thuê đất KCN và chuyển đổi đất có thể đạt khoảng 5.000 tỷ đồng mỗi năm trong giai đoạn 2026-2028.

Từ cao su sang khu công nghiệp và nông nghiệp công nghệ cao

Một trường hợp mới xuất hiện tại CT TNHH MTV Cao su Chư Sê sau khi doanh nghiệp nàysáp nhập Cao su Mang Yang. Theo thông tin ngày 11/9, Cao su Chư Sê hiện quản lý vàtriển khai đầu tư một khu công nghiệp cùng ba cụm công nghiệp với tổng diệntích 423,32 ha.

Cùng lúc, Cao su Chư Sê đang xây dựng kế hoạch chuyển những diện tíchphù hợp sang nông nghiệp ứng dụng công nghệ cao trong giai đoạn 2026-2030, tầmnhìn đến năm 2045, với tổng quy mô 5.259,84 ha. Các loại cây được xem xét gồmcà phê, chuối, dứa và dâu tằm.

Hai nhóm diện tích này cần được tách biệt. 423,32 ha là quy mô khu côngnghiệp và các cụm công nghiệp, trong khi 5.259,84 ha là diện tích đang được lậpkế hoạch cho nông nghiệp công nghệ cao, không phải quỹ đất công nghiệp.

Đây cũng không phải một hướng hoàn toàn tách khỏi chiến lược của tậpđoàn. Theo định hướng GVR từng công bố, tổng diện tích nông nghiệp quy mô lớn,giá trị cao đến cuối năm 2030 dự kiến đạt 36.227 ha.

Trường hợp tại Cao su Chư Sê cho thấy một đơn vị thành viên của GVR đang mở rộngcách sử dụng đất sang những mô hình khác ngoài cao su. Tuy nhiên, hiện chưa códữ liệu đủ để kết luận các dự án nông nghiệp công nghệ cao sẽ mang lại hiệu quảkinh tế cao hơn cây cao su, bởi các thông tin về vốn đầu tư, doanh thu hay lợinhuận trên mỗi hecta vẫn chưa đầy đủ.

Ngoài ra, quá trình chuyển đổi đất sang khu công nghiệp cũng không diễn ra ngaylập tức.

KCN Nam Pleiku là một ví dụ. Tháng 5/2026, thông tin từ GVR cho biết dựán đã cơ bản hoàn tất san lấp và đặt mục tiêu đưa vào hoạt động trong tháng10/2026, tuy nhiên hiện nay mốc này được cập nhật thành quý I/2027.

Ngay tại hoạt động cao su truyền thống, những rủi ro khác vẫn hiện hữu.Cao su Chư Sê có hơn 5.590 ha bị bệnh rụng lá mùa mưa, trong đó hơn 3.623 ha ởmức nặng đến rất nặng. Cao su Chư Prông cũng có gần 6.000 ha bị ảnh hưởng.

Điều đáng chú ý là tại Chư Prông, sản lượng khai thác sau 8 tháng mớiđạt 39,61% kế hoạch nhưng lợi nhuận trước thuế đã đạt 233,5 tỷ đồng, tươngđương hơn 81% kế hoạch. Giá bán bình quân đạt 53,96 triệu đồng/tấn, cao hơn kếhoạch 6,66 triệu đồng/tấn.

Dữ liệu này cho thấy giá cao su cao đang làm thay đổi bài toán kinh tế của quỹ đất. Khi khai thác mủ vẫn mang lại hiệu quả tốt, chuyển đất sang mục đích khác chưa chắc là lựa chọn tối ưu. Ngược lại, với những diện tích có năng suất thấp hoặc không còn phù hợp với cây cao su, doanh nghiệp có thể tính đến các phương án sử dụng khác. Dù vậy, việc chuyển đổi còn phụ thuộc vào quy hoạch, tuổi vườn cây, năng suất và hiệu quả kinh tế của từng phương án thay thế.

Với nhà đầu tư, đánh giá quy mô diện tích sở hữu của doanh nghiệp chỉ là điểm khởi đầu.Giá trị thực tế phụ thuộc vào diện tích nào tiếp tục trồng cao su, diện tíchnào đủ điều kiện thanh lý và bàn giao, khu vực nào được phê duyệt làm KCN, baonhiêu hecta hoàn thành hạ tầng và ký được khách thuê, cũng như các mô hình nôngnghiệp mới có tạo được hiệu quả kinh tế hay không.