Cuộc đua tăng lãi suất

Kể từ tháng 12/2025, thị trường tài chính ghi nhận làn sóng tăng lãi suất huy động lan rộng khi nhiều ngân hàng đồng loạt điều chỉnh biểu lãi suất huy động. Đến nay, làn sóng tăng lãi suất này vẫn chưa có dấu hiệu hạ nhiệt.

Thống kê trên thị trường cho thấy mặt bằng lãi suất huy động đang “leo” lên các mức cao mới. Không chỉ riêng các ngân hàng TMCP tư nhân, các ngân hàng Big4 cũng đã nhập cuộc trước áp lực thanh khoản ngắn hạn trong hệ thống gia tăng rõ rệt. Tính đến ngày 13/1, đã có 7 ngân hàng đưa lãi suất tiền gửi vượt mốc 8%/năm, mức cao nhất trong nhiều tháng qua.

Mặt bằng lãi suất nhích lên kéo theo mặt bằng lãi suất cho vay cũng tăng theo. Từ tháng 11/2025, bình quân lãi suất cho vay của 3 ngân hàng trong nhóm Big4 cũng đã được điều chỉnh tăng. Cụ thể, Vietcombank có mức lãi suất cho vay bình quân tháng 11 là 5,7%/năm, tăng 0,1 điểm % so với tháng trước. Tương tự, Agribank và VietinBank cũng điều chỉnh lãi suất cho vay bình quân lên 6,69%/năm và 5,1%/năm.

Ở nhóm ngân hàng TMCP, nhiều ngân hàng cũng đồng loạt tăng lãi suất cho vay. ACB áp dụng mức lãi suất cho vay bình quân 8,7%/năm kể từ tháng 10/2025 đến nay. Ngoài ra, Nhóm các ngân hàng công bố lãi suất cho vay bình quân tháng 11/2025 tăng so với tháng liền kề còn có VIB, GPBank, BVBank, LPBank, MBV, Viet A Bank, Sacombank, ACB, VPBank, Vikki Bank, MB và Bac A Bank.

Riêng với cho vay bất động sản, nhiều ngân hàng đã phân định rõ các mục đích vay bất động sản để áp mức lãi suất khác nhau. Ví dụ, tại Vietcombank (số liệu tháng 12/2025), lãi suất vay mua nhà ở và dự án là 7,8%/năm, trong khi vay mua đất là 8,3%/năm và vay bất động sản không nhằm mục đích để ở lên tới 8,4%/năm.

Thậm chí, tại một ngân hàng TMCP, mức lãi suất cho vay bất động sản hiện đã lên tới cao nhất là 12,7%/năm với thời gian cố định lãi suất là 24 tháng.

Theo ông Nguyễn Minh Tuấn, CEO AFA nhận định, khi lãi suất huy động tăng lên, chi phí vay của người dân và doanh nghiệp chắc chắn sẽ tăng lên bởi chỉ một sự thay đổi nhỏ về điểm phần trăm lãi suất sẽ dẫn đến sự thay đổi rất lớn về chi phí tiền mặt phải trả.

Ông cho hay, mặc dù mức tăng lãi suất theo điểm % có thể chỉ là 0,5 điểm % song nếu tính theo phần trăm thay đổi, chi phí vay có thể tăng lên hàng chục %. Cụ thể, lãi suất tăng từ 8% lên 10%, dù chỉ tăng 2 điểm phần trăm nhưng chi phí vay thực tế đã tăng thêm tới 25%, ông dẫn chứng.

Lãi suất tăng tác động lên thị trường bất động sản ra sao?

Do nền kinh tế Việt Nam vẫn phụ thuộc chính vào tín dụng ngân hàng, lãi suất huy động tăng kéo theo lãi suất cho vay tăng sẽ tác động lên nhiều thị trường, trong đó đáng lo ngại nhất là thị trường bất động sản khi đây là một trong những lĩnh vực hút vốn tín dụng nhiều nhất.

Thống kê gần nhất của Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến cuối tháng 8/2025 cho thấy, dư nợ tín dụng bất động sản khoảng 4,1 triệu tỷ đồng. Trong đó, dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,81 triệu tỷ đồng.

Còn theo số liệu thống kê của Ngân hàng Nhà nước, tín dụng lĩnh vực bất động sản bình quân giai đoạn 2021-2024 tăng 18,05%/năm. Tính đến ngày 31/8/2025, dư nợ tín dụng bất động sản đã tăng khoảng 19% so với cuối năm 2024. Đồng thời, cho vay bất động sản cũng là động lực dẫn dắt tăng trưởng tín dụng 9 tháng năm 2025 của nhiều ngân hàng.

Đáng nói, đây chỉ là những con số “trên giấy tờ”. Thực tế, ngân hàng và doanh nghiệp bất động sản còn có muôn hình vạn trạng chiêu thức để lách luật. Một chuyên gia về tài chính ngân hàng từng tiết lộ, dư nợ tín dụng bất động sản trong thực tế có thể còn cao hơn đáng kể so với những con số thống kê.

Với mối quan hệ chặt chẽ đó, chỉ cần một thay đổi nhỏ về lãi suất cũng có thể tác động đáng kể lên thị trường bất động sản. Chẳng hạn như trong năm 2024 và 2025, nền lãi suất thấp cùng các gói vay ưu đãi ân hạn gốc kéo dài cũng đã góp phần không nhỏ vào sự bùng nổ của làn sóng đầu cơ bất động sản.

Nhìn lại quá khứ, thị trường bất động sản Việt Nam đã trải qua hai cuộc khủng hoảng bất động sản vào năm 2008 - 2009 và năm 2022 mà trong đó, một phần nguyên nhân đến từ việc lãi suất tăng.

Giai đoạn 2008-2009, tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống đạt mức kỷ lục 51,39%, tạo ra lượng thanh khoản khổng lồ đổ vào thị trường tài sản. Sự dư thừa tiền tệ, cộng với khung pháp lý còn lỏng lẻo, đã đẩy giá bất động sản tại Hà Nội và TP.HCM lên mức “phi thực tế”.

Để kiềm chế lạm phát, NHNN buộc phải thực hiện lộ trình thắt chặt tiền tệ, đưa lãi suất điều hành có thời điểm lên tới 15%. Hệ quả là lãi suất cho vay trên thị trường thương mại vọt lên mức 21 - 25%/năm, tạo ra một cú sốc thanh khoản ngay lập tức đối với các doanh nghiệp bất động sản đang lạm dụng đòn bẩy tài chính.

Thời điểm đó, thị trường bất động sản rơi vào trạng thái "3 dở dang, 3 sụt giảm": sụt giảm về giá, sụt giảm giao dịch và sụt giảm sức mua. Thị trường rơi vào tình trạng "đóng băng" gần như hoàn toàn, nhiều dự án đang triển khai phải dừng lại do không thể gánh nổi chi phí lãi vay.

Đến giai đoạn 2022, để bảo vệ giá trị tiền đồng và kiểm soát lạm phát, NHNN đã phải điều chỉnh lãi suất điều hành tới 4 lần trong năm 2022, đưa mức lãi suất điều hành lên 6%. Lãi suất vay thực tế tại các ngân hàng thương mại khi đó tăng lên 11-15%/năm, tạo áp lực tài chính khổng lồ lên các doanh nghiệp bất động sản, người vay mua nhà vốn đã “kiệt quệ” sau đại dịch Covid-19.

Nhớ lại thời điểm đó, anh Thanh Hà, một môi giới bất động sản lâu năm trong nghề chia sẻ, anh từng chứng kiến nhiều chủ đất phải bán tháo với giá giảm 20-30%. Các nhà đầu tư bất động sản, đặc biệt là nhà đầu tư thứ cấp đua nhau tháo chạy khỏi thị trường.

“Những diễn biến hiện nay khiến tôi có cảm giác thị trường đang đi lại vết xe đổ của các giai đoạn khủng hoảng trước. Nếu lãi suất tiếp tục tăng mạnh, bất động sản hoàn toàn có thể đối mặt với một chu kỳ điều chỉnh sâu mới”, anh lo lắng.