Thống kê đến cuối năm 2022, theo số liệu từ một số doanh nghiệp bất động sản lớn được niêm yết trên sàn chứng khoán gồm Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va, Vinhomes, Tập đoàn Nam Long, Tập đoàn Đất Xanh, CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt, CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền, Tổng Công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Xây dựng, Văn Phú Invest, CTCP Đầu tư Hải Phát, CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín, CTCP Tập đoàn CEO, CTCP Bất động sản Thế Kỷ, Công ty cổ phần Licogi 14, Tập Đoàn Danh Khôi. Cho thấy, tổng lượng tồn kho là hơn 272.210 tỷ đồng, tăng gần 5% so với quý trước và tăng hơn 26,4% so với cùng kỳ.

Cụ thể, dẫn đầu danh sách là Công ty Cổ phần Tập đoàn Đầu tư Địa ốc No Va (NVL). Trong thời gian qua, đẩy mạnh phát triển các đại đô thị nghỉ dưỡng với quy mô hàng nghìn ha và tổng số tiền đầu tư lớn. Theo đó, tồn kho của doanh nghiệp này cũng tăng mạnh từ năm 2020 với 86.870 tỷ đồng tăng lên 110.000 tỷ đồng vào cuối năm 2021, tăng 26,7%. Tính đến cuối năm 2022, tồn kho của Novaland là hơn 134.485 tỷ đồng, tăng 22,5% so với cùng kỳ và bằng 52% tổng tài sản là 257.365 tỷ đồng.

Trong đó, hàng tồn kho ghi nhận gần 134.485 tỷ đồng, chủ yếu đến từ việc đầu tư các dự án Aqua City, NovaWorld Phan Thiet, NovaWorld Ho Tram và từ việc nhận chuyển nhượng các dự án mới. 91% tổng hàng tồn kho, tương đương gần 122.559 tỷ đồng là giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.

Đáng chú ý, Vinhomes (VHM) có lượng tồn kho tăng mạnh lên 65.871 tỷ đồng, tăng 17% so với 30/9 và tăng 131% so với cùng kỳ. Trong đó, 62.368 tỷ đồng đến từ bất động sản để bán đang xây dựng, chủ yếu bao gồm tiền sử dụng đất, chi phí giải phóng mặt bằng, chi phí xây dựng tại dự án Vinhomes Grand Park, Vinhomes Smart City, Vinhomes Ocean Park, Vinhomes Ocean Park 2 - The Empire, Vinhomes Ocean Park 3 - The Crown và các dự án khác.

Tiếp theo, Tập đoàn Nam Long (NLG) có hàng tồn kho là 14.898 tỷ đồng, giảm 7,5% so với quý trước và giảm 3,8% so với cùng kỳ. Chủ yếu, tồn kho đến từ các bất động sản dang dở như Dự án Izumi, dự án Southgate, dự án Paragon Đại Phước, dự án Vàm Cỏ Đông (Waterpoint), dự án Hoàng Nam (Akari), dự án Cần Thơ, dự án Phú hữu,... và một số dự án khác.

CTCP Tập đoàn Đất Xanh (DXG) có lượng hàng tồn kho 14.238 tỷ đồng, tăng nhẹ so với quý trước và tăng 20% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó, chủ yếu đến từ các bất động sản dang dở là 11.902 tỷ đồng, còn bất động sản thành phẩm chiếm 1.598 tỷ đồng.

CTCP Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền (KDH) có lượng tồn kho là 12.441 tỷ đồng, giảm nhẹ so với quý trước và tăng gần 60% so với cùng kỳ. Trong đó, 12.440 tỷ đồng đến từ các bất động sản dang dở như Khang Phúc - Khu Dân cư Tân Tạo là 5.316 tỷ đồng; Đoàn Nguyên - Khu nhà ở Đoàn Nguyên là 3.258 tỷ đồng; Bình Trưng - Bình Trưng Đông là 1.078 tỷ đồng và một số dự án khác.

CTCP Bất động sản Thế Kỷ (Cenland; mã CRE) cũng có tỷ lệ hàng tồn kho tăng đáng kể lên 427 tỷ đồng, tăng 26,3% so với quý trước, nhưng giảm 15% so với cùng kỳ. Còn Tập đoàn Danh Khôi chỉ có 11 tỷ đồng tồn kho, trong khi quý trước đó chỉ có 0,4 tỷ đồng, nhưng giảm 78,4% so với cùng kỳ.

Ngoài ra, một số doanh nghiệp bất động sản khác như Công ty cổ phần Licogi 14 (L14), Tập đoàn CEO, Tổng CTCP Đầu tư Phát triển Xây dựng (DIG CORP) có hàng tồn kho tăng nhẹ so với quý trước đó. Còn CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (PDR), CTCP Địa ốc Sài Gòn Thương Tín (SCR), Công ty Cổ phần Đầu tư Văn Phú – Invest (VPI), CTCP Đầu tư Hải Phát (VPH) lại có hàng tồn kho giảm so với quý trước đó.

Việc tồn kho tăng phần nào phản ánh thực trạng thị trường bất động sản khó khăn hiện nay, bởi các vướng mắc pháp lý từ Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư đang bị chồng chéo, thiếu sự thống nhất và đồng bộ. Bên cạnh đó, hiện nay thị trường bất động sản đang có dấu hiệu giảm tốc do thiếu nguồn tiền dẫn tới thanh khoản cũng sụt giảm nhanh chóng.

Ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam phân tích, thực tế các doanh nghiệp bất động sản đang gặp rất nhiều khó khăn do thủ tục pháp lý chồng chéo kéo dài. Do vậy, các đơn vị quản lý Nhà nước cần sự xem xét, điều chỉnh một cách toàn diện và mạnh mẽ các quy định về pháp lý dự án hiệu quả hơn, đặc biệt là các sửa đổi liên quan đến Luật Đầu tư, Luật Đất đai giúp khơi thông nguồn lực đầu tư cho các dự án, giải quyết bài toán cung cầu thị trường và giúp thị trường phát triển một cách bền vững.

“Những dự án đang đền bù dở dang, xây dựng dở dang không được tháo gỡ sớm sẽ khiến chủ đầu tư bị chôn vốn quá lâu. Điều này sẽ làm nguồn cung tiếp tục khan hiếm, thị trường lệch pha cung cầu ngày càng cao và áp lực tăng về giá cả trên thị trường”, ông Đính nhận định.

Mặt khác, với các dự án hoàn thiện nhưng chưa tiêu thụ được hết, ông Đính cho rằng các chủ đầu tư cần điều chỉnh giá sao cho phù hợp với khả năng mua của khách hàng, bởi dự án đã ra thành phẩm nhưng chưa bán hoặc không bán được sẽ làm mất tính thanh khoản của thị trường.