Báo cáo soát xét bán niên 2026 cho biết CTCP Phát triển Bấtđộng sản Phát Đạt (mã: PDR) đã hoàn tất thủ tục chuyển nhượng phần còn lại củadự án The EverRich 2 cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain, sau gần 9 năm kể từ khihai bên ký kết hợp tác đầu tư.

The EverRich 2 (dự án khu nhà ở cao tầng phường Phú Nhuận,TP.HCM) có tổng diện tích khu đất 108.488,7 m², quy mô dự kiến 3.125 căn hộ thuộc12 khối nhà, với tổng mức đầu tư dự kiến 8.165 tỷ đồng.

The EverRich 2 và The EverRich 3 (phường Tân Mỹ, TP.HCM) xuấthiện trên BCTC của Phát Đạt từ năm 2009 và từng là những dự án chủ lực củadoanh nghiệp. Cuối năm 2017, Phát Đạt công bố chuyển nhượng một phần và toàn bộhai dự án này nhằm thanh toán các khoản trái phiếu, nợ vay của công ty cùng cáccá nhân, công ty có liên quan tại DongABank (nay là Ngân hàng Số Vikki).

Trong đó, Phát Đạt chuyển nhượng phần còn lại của TheEverRich 2 cho Công ty TNHH Đầu tư Big Gain (Big Gain) và một phần The EverRich3 cho Công ty TNHH Dynamic Innovation. Vào những ngày cuối năm 2017, hai đốitác đã chuyển tổng cộng 6.025 tỷ đồng cho Phát Đạt để thực hiện các nghĩa vụtài chính, gồm 4.000 tỷ đồng từ Big Gain và 2.025 tỷ đồng từ DynamicInnovation. Các khoản tiền này được ghi nhận vào khoản phải trả khác dưới dạnghợp đồng hợp tác kinh doanh.

Tuy nhiên, các thương vụ sau đó bị đình trệ do chưa hoànthành đầy đủ hồ sơ theo quy định.

Đến ngày 21/8/2026, Phát Đạt cho biết đã hoàn tất các thủ tụcvà đáp ứng đầy đủ yêu cầu theo quy định để đủ điều kiện chuyển nhượng phần cònlại của The EverRich 2 theo hợp đồng hợp tác đầu tư đã ký với Big Gain. Cùngngày, doanh nghiệp hoàn tất việc chuyển nhượng toàn bộ dự án cho đối tác này.

Trong khi đó, thương vụ chuyển nhượng một phần The EverRich3 cho Dynamic Innovation vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ.

Thương vụ EverRich 2 đáng chú ý trong bối cảnh dự án đangchiếm lượng vốn lớn trên bảng cân đối của Phát Đạt. Tại cuối tháng 6/2026, chiphí sản xuất kinh doanh dở dang tại The EverRich 2 đạt 5.974 tỷ đồng, chiếm 44%hàng tồn kho và tương đương 21% tổng tài sản. Chi phí sản xuất kinh doanh dởdang tại The EverRich 3 là 878 tỷ đồng, chiếm 6% hàng tồn kho.

Ở phía nguồn vốn, Phát Đạt ghi nhận khoản phải trả theo hợpđồng hợp tác đầu tư tại hai dự án tổng cộng 7.935 tỷ đồng, trong đó khoản phảitrả Big Gain là 6.944 tỷ đồng và Dynamic Innovation là 991 tỷ đồng.

Theo báo cáo, Phát Đạt thực hiện chuyển nhượng The EverRich2 với tổng giá trị 5.225,5 tỷ đồng. Doanh nghiệp cho biết sau khi cấn trừ giátrị chuyển nhượng dự án với khoản phải trả cho Big Gain, số dư khoản phải trảcòn lại của Phát Đạt đối với đối tác này là 2.421,4 tỷ đồng.

Như vậy, việc hoàn tất thương vụ giúp Phát Đạt xử lý một lượnglớn giá trị dự án và nghĩa vụ liên quan đến Big Gain.

Chi phí bồi thường gần 924 tỷ đồng cho giao dịch

Song, một khoản chi phí đáng chú ý liên quan đến thương vụcũng cần được theo dõi. Theo thuyết minh, vào cuối năm 2017, Phát Đạt đã phátsinh 915 tỷ đồng chi phí bồi thường cho nhóm CTCP Tư vấn CRE & AGI (350 tỷđồng) và nhóm Công ty TNHH Đầu tư Bất động sản Phú Hưng (565 tỷ đồng) khi thanhlý các hợp đồng hợp tác kinh doanh liên quan đến việc xây dựng và quản lý kinhdoanh The EverRich 2.

Tại 30/6/2026, giá trị khoản chi phí bồi thường được ghi nhậnở mức 923,8 tỷ đồng và được hạch toán vào chi phí chờ phân bổ dài hạn. Theothuyết minh, các hợp đồng này được thanh lý để Phát Đạt thực hiện chuyển nhượngdự án cho Big Gain.

Việc chuyển nhượng hoàn tất trong tháng 8 cũng đặt ra khảnăng khoản chi phí này sẽ được xử lý trong kỳ phát sinh giao dịch, qua đó có thểảnh hưởng đến hiệu quả ghi nhận từ thương vụ The EverRich 2. Cách thức hạchtoán cụ thể sẽ cần chờ báo cáo tài chính sau giao dịch của Phát Đạt.

Do đó, tác động thực tế của giao dịch đến lợi nhuận Phát Đạtcần được nhìn cùng với khoản chi phí bồi thường gần 924 tỷ đồng, thay vì chỉ dựatrên giá trị chuyển nhượng 5.225,5 tỷ đồng.

Mặt khác, bài toán xử lý tồn kho của Phát Đạt vẫn chưa hoàntoàn kết thúc khi The EverRich 3 – dự án còn ghi nhận 878 tỷ đồng chi phí sảnxuất kinh doanh dở dang – vẫn đang trong quá trình hoàn thiện hồ sơ chuyển nhượngcho Dynamic Innovation. Nếu hoàn tất thương vụ này, Phát Đạt sẽ tiếp tục cóthêm dư địa xử lý lượng vốn lớn đang nằm tại các dự án, đồng thời xử lý các khoảnphải trả phát sinh từ những hợp đồng hợp tác đầu tư đã kéo dài nhiều năm.