SNZ - Cổ phiếu dành cho nhà đầu tư dài hạn (Kỳ 1)

Tổng Công ty cổ phần Phát triển Khu Công nghiệp (UPCOM: SNZ) là một trong những doanh nghiệp có hệ thống khu công nghiệp lớn trong ngành và đang được đánh giá cao về tiềm lực phát triển trong dài hạn nhờ vị trí thuận lợi của các khu công nghiệp và quỹ đất thương phẩm dồi dào.

Vốn FDI tiếp tục tăng

Theo Cục Đầu tư nước ngoài, Bộ Kế hoạch và Đầu tư, tính đến 20/11/2022, tổng vốn đầu tư nước ngoài đăng ký cấp mới, điều chỉnh và góp vốn mua cổ phần đạt hơn 25.1 tỷ USD, bằng 95% so với cùng kỳ năm 2021, tăng 0.4% so với 10 tháng và tăng 10.3% so với 9 tháng. Trong đó, vốn thực hiện đạt 19.7 tỷ USD sau 11 tháng 2022, mức cao nhất của 11 tháng trong 5 năm qua. Đây là tín hiệu khẳng định niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài đối với nền kinh tế, môi trường đầu tư của Việt Nam.

Năm 2023 sẽ là năm khó khăn về kinh tế, tăng trưởng được dự báo chậm lại, “bóng ma” suy thoái vẫn còn hiện hữu, tình trạng lạm phát cao tiếp tục kéo dài ở nhiều quốc gia. Tuy nhiên, chúng tôi vẫn tin tưởng Việt Nam sẽ tiếp tục là điểm sáng hấp dẫn dòng vốn FDI nhờ các yếu tố như:

- Xu hướng dịch chuyển sản xuất ra khỏi thị trường Trung Quốc và đa dạng hóa chuỗi cung ứng,

- Cơ sở hạ tầng đang được đầu tư cải thiện,

- Ưu đãi thuế cho nhà đầu tư nước ngoài,

- Nghị định 35/2022/NĐ-CP giúp giảm thủ tục pháp lý cho thành lập khu công nghiệp.

Nhu cầu về BĐS công nghiệp miền Nam vẫn cao

Theo Jones Lang LaSalle (JLL), tỷ lệ lấp đầy khu công nghiệp tại miền Nam tiếp tục có xu hướng tăng trong quý 3/2022, tăng 1.3% qoq, đạt 85.2%, nhờ nhu cầu thuê mạnh mẽ tại các dự án mới trong nửa đầu năm 2022. Giá thuê trung bình không có sự thay đổi so với quý trước nhưng vẫn tăng 10% so với cùng kỳ, đạt 125 USD/m2/chu kỳ thuê.

Chúng tôi tin rằng giá cho thuê BĐS KCN tại khu vực miền Nam sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao trong năm 2023 do nhu cầu thuê lớn trong khi nguồn cung thấp, ước tính chỉ có khoảng 724 ha được cung ra thị trường trong giai đoạn 2023-2025.

Hệ thống khu công nghiệp vẫn còn dư địa

SNZ hiện có 12 công ty con và 10 công ty liên kết. Tổng Công ty đang quản lý 11 khu công nghiệp thông qua hệ thống các công ty con gián tiếp và trực tiếp. Phần lớn các KCN này nằm ở Đồng Nai và đều đang có tỷ lệ lấp đầy cao như KCN Biên Hòa 1&2 (100%), KCN Gò Dầu (100%), KCN Long Thành (100%)… Trong khi đó, SNZ vẫn còn khoảng hơn 1,000 ha đất thương phẩm tại các KCN Châu Đức, KCN Giang Điền, KCN Thạnh Phú và KCN Tân Đức, quỹ đất này sẽ là động lực để SNZ đảm bảo cho trăng trưởng dài hạn.

KCN Châu Đức, do CTCP Sonadezi Châu Đức (HOSE: SZC) quản lý, được thành lập theo Quyết định số 3600/QĐ-UBND ngày 16/10/2008 của Ủy ban nhân dân tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu và đã bắt đầu khai thác từ năm 2019. Tổng diện tích của KCN này là 1,556 ha, trong đó diện tích đất công nghiệp cho thuê là 1,145 ha. Tính đến thời điểm hiện tại KCN Châu Đức đã lấp đầy khoảng 44% (hơn 500 ha) diện tích đất cho thuê.

KCN Châu Đức vẫn còn nhiều tiềm năng tăng trưởng nhờ quỹ đất cho thuê dồi dào (còn hơn 600 ha); vị trí thuận lợi, gần Quốc lộ 51, Quốc lộ 56, cao tốc Biên Hòa - Vũng Tàu, sân bay quốc tế Long Thành và Cảng quốc tế Cái Mép - Thị Vải; giá thuê đất KCN tại Bà Rịa – Vũng Tàu liên tục tăng mạnh.

Tuy nhiên, KCN Châu Đức vẫn đang gặp khó khăn liên quan đến bồi thường giải phòng mặt bằng khi nhiều hộ dân từ chối nhận tiền bồi thường do chênh lệnh giá bồi thường theo quy định nhà nước quá lớn. Yếu tố này có thể khiến cho chi phí GPMB tiếp tục tăng và gây áp lực lên biên lợi nhuận gộp trong thời gian tới. Hiện KCN Châu Đức có khoảng 155.8 ha chưa thể cho thuê do ảnh hưởng từ vấn đề này.

KCN Giang Điền có tổng diện tích 529 ha. Trong đó, tổng diện tích đất, nhà xưởng là 349.9 ha diện tích có thể cho thuê. Tính đến thời điểm hiện tại, KCN Giang Điền đã cho thuê được hơn 250 ha, tỷ lệ lấp đầy khoảng 72%. Theo kế hoạch sử dụng đất năm 2022 của TP. Biên Hòa, KCN Giang Điền nằm trong kế hoạch mở rộng hơn 260 ha đất khu công nghiệp trên địa bàn thành phố. Trong đó, dự kiến KCN Giang Điền sẽ được bổ sung thêm 73 ha, KCN Hố Nai 3 giai đoạn 2 mở rộng 102 ha, KCN Amata mở thêm hơn 53 ha, Cụm công nghiệp Dốc 47 hơn 31 ha.

Dự án KCN Tân Đức do CTCP Sonadezi Bình Thuận (SZT) làm chủ đầu tư với tổng vốn đầu tư 1,200 tỷ đồng. Quy mô dự án 300 ha, thuộc tại xã Tân Đức, huyện Hàm Tân. Dự kiến, dự án sẽ bắt đầu khởi công xây dựng và cuối năm 2022 hoặc Q1/2023 và có thể bắt đầu cho thuê đất từ cuối năm 2023. Khi đi vào hoạt động ổn định, KCN Tân Đức sẽ thu hút khoảng 100 doanh nghiệp với số vốn đầu tư 300 – 400 triệu USD.

Trong khi đó, KCN Thạnh Phú vẫn còn gặp vướng mắc về vấn đề giải phóng mặt bằng nên chưa thể sử dụng hết khả năng để cho thuê.

Doanh thu đi ngang, lợi gộp giảm sâu

Trong quý 3/2022, SNZ đạt doanh thu 1,399 tỷ (+11.77%yoy), lợi nhuận gộp chỉ đạt 428 tỷ (-30.75%yoy) do chi phí giá vốn tăng mạnh, lợi nhuận sau thuế đạt 129 tỷ (-52.33%yoy).

Cụ thể, doanh thu từ mảng kinh doanh KCN của SNZ đi ngang, đạt 354 tỷ đồng (-2.48%yoy). Mảng kinh doanh nhà và hạ tầng giảm sâu khi chỉ mang về 34 tỷ (-79.43%yoy) chủ yếu do không ghi nhận doanh thu từ Dự án KDC Lộc An. Trong khi đó, các mảng dịch vụ cảng, cung cấp và xử lý nước thải đều tăng trưởng tích cực cả về doanh thu và lợi nhuận gộp. Riêng mảng kinh doanh khác ghi nhận lỗ 12 tỷ dù có doanh thu đột biến.

Về biên lợi nhuận gộp, đáng chú ý, biên lợi nhuận gộp mảng KCN chỉ còn 54.36%, sụt giảm so với cùng kỳ chủ yếu do chi phí GPMB tăng mạnh tại KCN Châu Đức, mảng nhà và hạ tầng chỉ đạt 37.35%. Các mảng dịch vụ cảng, cung cấp và xử lý nước thải duy trì mức biên lợi nhuận ổn định.

Lũy kế 9 tháng đầu năm 2022, SNZ đạt 3,874 tỷ doanh thu (+3.5%yoy), lợi nhuận gộp đạt 1,259 tỷ (-17.7%), biên lợi nhuận gộp thu hẹp còn 32.51% thấp hơn so với cùng kỳ là 40.85%, doanh thu từ hoạt động tài chính đạt 282 tỷ (+37.7%), lợi nhuận sau thuế đạt 529 tỷ (-15.4%yoy), biên lợi nhuận ròng đạt 13.67% giảm so với mức 16.71% cùng kỳ.

Chúng tôi ước tính cả năm 2022, tổng doanh thu của SNZ đi ngang so với cùng kỳ đạt 5,242 tỷ, thực hiện 95% kế hoạch; lợi nhuận sau thuế ước đạt 748 tỷ (-16.87%yoy), ước thực hiện 70% kế hoạch.

Đánh giá rủi ro tài chính của doanh nghiệp

Chúng tôi đánh giá rủi ro tài chính của SNZ đang ở mức an toàn. Dòng tiền hoạt động duy trì ổn định và có khả năng thanh toán các khoản nợ vay, FFO/Debt và Debt/EBITDA lần lượt ở mức 52.42% và 1.9 lần. Cơ cấu vay nợ được đánh giá ở mức lành mạnh với tỷ lệ Debt/Capital chỉ ở mức 35.48%.

Cơ cấu cổ đông

Tính đến thời điểm 29/3/2022, cơ cấu cổ đông của SNZ vẫn không có sự thay đổi khi cổ đông lớn nhất vẫn là UBND tỉnh Đồng Nai, nắm tới 99.54% cổ phần của SNZ. Chúng tôi xem đây là lợi thế lớn khi so với các doanh nghiệp cùng ngành. Với cổ đông chính là cổ đông nhà nước nên có thể giúp cho SNZ rút ngắn thời gian triển khai các dự án, dễ dàng huy động vốn cho các dự án cũng như được ưu tiên hỗ trợ tài chính khi doanh nghiệp gặp khó khăn như trường hợp của HVN.

Sẽ không thoái vốn tại SNZ cho đến năm 2025. SNZ vốn đã nằm trong danh mục thoái vốn nhà nước từ năm 2017, song đến nay sở hữu nhà nước tại Sonadezi vẫn ở mức 99%. Gần đây, Thủ tướng Chính đã phủ ban hành Quyết định số 1479/QĐ-TTg phê duyệt Kế hoạch sắp xếp lại doanh nghiệp nhà nước, doanh nghiệp có vốn nhà nước giai đoạn 2022 – 2025. Theo đó, có 141 doanh nghiệp được Nhà nước thoái vốn trong giai đoạn 2022-2025. Tuy nhiên, SNZ vẫn không có tên trong danh sách này, thay vào đó công ty nằm trong kế hoạch giữ nguyên phần vốn Nhà nước cho đến năm 2025.

Rủi ro đầu tư

- Thanh khoản cổ phiếu thấp, khối lượng giao dịch chỉ khoảng 3,500 - 5,000 cổ phiếu/phiên;

- Chậm giải phóng mặt bằng tại các KCN ảnh hưởng đến tiến độ đầu tư và thu hút các dự án;

- Sốt đất tại các địa phương có thể khiến chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng tăng và gây áp lực lên biên lợi nhuận.

Đón đọc:

SNZ - Mua ở mức giá nào? (Kỳ 2)

Bộ phận Phân tích Doanh nghiệp, Phòng Tư vấn Vietstock

FILI