Dừng tiếp cận các dự án kinh doanh bất động sản

Mới đây, Ngân hàng TMCP Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) đã có công văn gửi tới các chi nhánh về việc tạm dừng tiếp cận các dự án, phương án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp cho đến khi có thông báo tiếp theo.

Quyết định này được đưa ra dựa trên căn cứ dư nợ cho vay lĩnh vực kinh doanh bất động sản đến thời điểm hiện nay và nhu cầu giải ngân của các chi nhánh BIDV đối với dự án/phương án kinh doanh bất động sản của khách hàng doanh nghiệp.

Đồng thời, căn cứ chỉ đạo kiểm soát tốc độ tăng trưởng tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản trong năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung theo chỉ đạo của Ngân hàng Nhà nước (NHNN).

Tuy vậy, phía BIDV khẳng định ngân hàng vẫn sẽ tiếp tục đồng hành với sự phát triển lành mạnh, bền vững của thị trường bất động sản; tích cực hợp tác, đồng hành với các doanh nghiệp phát triển các dự án đầu tư, phân khúc bất động sản phù hợp, hiệu quả, khả thi đáp ứng nhu cầu của người dân và doanh nghiệp, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.

Trên thực tế, ngay từ ngày 31/12/2025, NHNN đã có văn bản gửi các TCTD thông báo công khai, minh bạch về nguyên tắc giao tăng trưởng tín dụng năm 2026 để các TCTD chủ động triển khai thực hiện.

So với các năm trước, điểm đáng chú ý trong điều hành tín dụng năm nay là yêu cầu kiểm soát chặt chẽ nhịp tăng trưởng ngay từ những tháng đầu năm. Theo đó, NHNN yêu cầu các tổ chức tín dụng không để dư nợ tín dụng trong ba tháng đầu năm vượt quá 25% chỉ tiêu tăng trưởng tín dụng cả năm được giao. Đồng thời, tăng trưởng tín dụng với lĩnh vực bất động sản trong năm 2026 không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng.

Trước khi có động thái về hạn mức, BIDV và các ngân hàng Big4 cũng đã điều chỉnh mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản lên cao hơn so với các lĩnh vực khác. Cụ thể, BIDV đã công bố biểu lãi suất cho vay bất động sản trong 6 tháng đầu kể từ thời điểm giải ngân lần đầu tối thiểu 9,7%/năm. Với kỳ hạn 12 tháng, lãi suất cho vay bất động sản tối thiểu 10,1%/năm, và lên tới 13,5%/năm với kỳ hạn 18 tháng, trong khi các khoản vay không thuộc lĩnh vực bất động sản ở cùng kỳ hạn chỉ dao động quanh 8,7 - 9%/năm.

Vietcombank cũng thông báo mức lãi suất cho vay mua căn hộ, nhà phố có sổ đỏ hoặc hợp đồng mua bán ở mức cao, với lãi suất cố định 9,6%/năm trong 6 tháng, 9,9%/năm trong 12 tháng, 13,6%/năm trong 18 tháng và lên tới 13,9%/năm trong 24 tháng.

Có đang 'siết' tín dụng bất động sản?

Trong trao đổi với VietnamFinance, ông Tô Anh Hùng, chuyên gia phân tích và tư vấn đầu tư bất động sản nhận định, việc BIDV tạm dừng tiếp cận các dự án kinh doanh bất động sản chủ yếu là do dư nợ cho vay bất động sản của BIDV đã ở mức khá lớn. Do đó, ngân hàng buộc phải chủ động siết giải ngân cho doanh nghiệp vay kinh doanh bất động sản để kiểm soát rủi ro và đảm bảo tuân thủ chỉ tiêu.

Trước lo ngại động thái này có thể lan rộng ra toàn hệ thống, ông Hùng nhận định không phải ngân hàng nào cũng ở trong tình trạng giống nhau.

“Với các ngân hàng thương mại khác, dư địa cho vay còn hay không phụ thuộc vào việc họ đã chạm trần các chỉ tiêu an toàn do NHNN quy định, như tăng trưởng tín dụng được giao, tỷ lệ cho vay trên huy động (LDR), tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn cũng như tỷ trọng tín dụng bất động sản trong tổng dư nợ,…”, ông cho hay.

Đáng chú ý, theo ông Hùng, mặc dù không có thông báo chính thức song việc giải ngân cho vay bất động sản đối với khách hàng cá nhân cũng gặp nhiều khó khăn khi nhiều ngân hàng đã sớm cạn room tín dụng trong quý I/2026. Báo cáo mới đây của Chứng khoán MBS cũng cho biết, các ngân hàng TMCP quốc doanh hiện đã dùng hết hạn mức tăng trưởng tín dụng được phép trong quý đầu năm nay.

“Hiện nay, nếu ngân hàng còn giải ngân cho bất động sản thì chủ yếu ưu tiên khách hàng cá nhân mua nhà để ở, không phải đầu tư hay kinh doanh. Tuy nhiên, do room tín dụng đã rất hạn chế, ngân hàng không có sẵn nguồn để cho vay mới, mà chỉ có thể dùng lại phần tiền gốc khách hàng cũ trả về. Nghĩa là khi một khoản vay cũ được trả nợ, ngân hàng mới có thể xoay vòng số tiền đó để giải ngân cho một khoản vay bất động sản mới. Do đó, việc vay vốn mua nhà diễn ra chậm, chọn lọc và khó hơn nhiều so với trước”, ông lý giải.

Về dài hạn, theo giới phân tích, bức tranh tín dụng hiện nay không phải là “đóng cửa” với bất động sản mà là sự điều tiết lại dòng vốn theo hướng thận trọng và có chọn lọc hơn. Định hướng chung của nhiều ngân hàng trong năm 2026 là giảm tỷ trọng cho vay bất động sản doanh nghiệp, trong khi duy trì hoặc ưu tiên cho vay mua nhà phục vụ nhu cầu ở thực.

Tại cuộc gặp gỡ nhà đầu tư mới đây, đại diện Vietcombank cho biết ngân hàng cam kết thực hiện yêu cầu của NHNN, đảm bảo tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản không vượt quá tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của ngân hàng so với cuối năm 2025.

Đối với cho vay khách hàng doanh nghiệp, ngân hàng sẽ áp dụng tiêu chuẩn chọn lọc khắt khe hơn và tập trung ưu tiên vào các dự án có quy trình pháp lý rõ ràng và được phát triển bởi các chủ đầu tư lớn, có uy tín trên thị trường.

Hay như phía MB cũng khẳng định sẽ bám sát quy định của NHNN về việc tăng trưởng tín dụng cho ngành bất động sản không vượt quá mức trung bình của toàn ngành và tập trung lựa chọn các dự án đầu tư có nhu cầu thật, đặc biệt là những dự án phục vụ mục tiêu của Nhà nước trong việc đưa giá bất động sản về mức hợp lý với thu nhập của người dân.