Thị trường bất động sản 2026 có nhiều thuận lợi

Trong năm 2025 vừa qua, thị trường bất động sản ghi nhận sự tăng trưởng mạnh mẽ, nhất là về nguồn cung nhờ hàng loạt đại dự án của các chủ đầu tư lớn như: Vingroup, Sun Group, Sunshine Group, MIK Group, Masterise Group, BIM Group… Bên cạnh đó, thanh khoản thị trường cũng được cải thiện đáng kể, trong khi giá bán tiếp tục đi lên.

Năm 2025 cũng đánh dấu hàng loạt thay đổi quan trọng về chính sách và pháp luật đất đai, với nhiều quy định mới nhằm tháo gỡ vướng mắc tồn tại nhiều năm, đồng thời tạo hành lang pháp lý rõ ràng hơn cho hoạt động đầu tư - kinh doanh bất động sản. Đây được xem là nền tảng quan trọng, tạo xung lực cho thị trường bước sang giai đoạn tiếp theo.

Các chuyển động của năm 2025 được đánh giá đã tạo tiền đề quan trọng cho thị trường bất động sản năm 2026. Trao đổi với VietnamFinance, Phó viện trưởng Viện Nghiên cứu, đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam, bà Phạm Thị Miền, cho rằng thị trường bất động sản 2026 có nhiều điểm thuận lợi.

Thứ nhất, nguồn cung dự kiến sẽ tăng mạnh, với cơ cấu đa dạng hơn. Người mua sẽ có nhiều lựa chọn về phân khúc hơn. Đồng thời, nhiều dự án nhà ở xã hội đã được thúc đẩy triển khai và dự kiến sẽ mở bán trong thời gian tới, góp phần cung cấp nguồn cung nhà giá phù hợp.

Thứ hai, hàng loạt dự án, công trình được khởi công, khánh thành, nhất là các hệ thống hạ tầng giao thông, không chỉ làm gia tăng giá trị bất động sản, mà còn góp phần thúc đẩy phát triển mô hình TOD, hỗ trợ nhu cầu nhà ở của người dân.

Thứ ba, mặt bằng lãi suất dự kiến vẫn duy trì ổn định ở mức phù hợp, cùng với định hướng điều hành nhằm hỗ trợ tăng trưởng, góp phần kích thích nhu cầu mua nhà và đầu tư bất động sản.

“Hành lang pháp lý ngày càng hoàn thiện, các quy định pháp luật liên quan đến đất đai, nhà ở và kinh doanh bất động sản ngày càng rõ ràng, minh bạch hơn, giúp củng cố niềm tin cho nhà đầu tư và người mua” – bà Phạm Miền chia sẻ.

Đồng quan điểm, Phó chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, ông Nguyễn Chí Thanh, cho rằng năm 2026 vẫn có nhiều dư địa phát triển tích cực khi nguồn cung tăng mạnh, buộc các chủ đầu tư phải cạnh tranh nhiều hơn về giá và chất lượng sản phẩm.

“Kỳ vọng lớn nhất là khi nguồn cung dồi dào, các doanh nghiệp sẽ đưa ra mức giá phù hợp hơn với sức mua thực, tránh tình trạng tồn kho lớn ở phân khúc cao cấp mà người dân khó tiếp cận” - ông Thanh nói với VietnamFinance.

Ở góc độ doanh nghiệp, CEO EZ Property, ông Phạm Đức Toản, cũng dự báo nguồn cung năm 2026 sẽ rất lớn, đặc biệt ở phân khúc nhà ở xã hội, qua đó góp phần điều chỉnh lại cán cân cung - cầu trên thị trường.

Theo ông Toản, nhà ở thương mại sẽ phải cạnh tranh trực tiếp với nhà ở xã hội, buộc các chủ đầu tư phải đa dạng hóa sản phẩm, thay vì chỉ tập trung vào phân khúc cao cấp như giai đoạn vừa qua. Đồng thời, thị trường cũng sẽ chứng kiến sự tham gia của nhiều chủ đầu tư hơn, không còn chỉ xoay quanh một vài “ông lớn”, qua đó tạo nên bức tranh sôi động cả về nguồn cung lẫn giao dịch trong năm 2026.

Vẫn còn những khó khăn

Dù triển vọng thị trường bất động sản năm 2026 được đánh giá tích cực hơn so với giai đoạn trước, giới chuyên gia cho rằng các rủi ro tiềm ẩn đang dần lộ diện rõ ràng hơn, đặc biệt trong bối cảnh nguồn cung tăng nhanh và các yếu tố tài chính vĩ mô có dấu hiệu biến động. Nếu không được kiểm soát tốt, những yếu tố này có thể ảnh hưởng đến khả năng hấp thụ của thị trường cũng như tính bền vững của chu kỳ phục hồi.

Theo bà Miền, năm 2026 có hai vấn đề lớn cần đặc biệt lưu ý. Thứ nhất, nguồn cung tăng, đòi hỏi các chủ đầu tư cần có chiến lược phù hợp, trong đó bao gồm cả chiến lược về giá bán để đảm bảo khả năng hấp thị chung vẫn ở mức tích cực.

Thứ hai, bảng giá đất theo quy định mới chính thức có hiệu lực, với mức điều chỉnh hầu hết là tăng cao hơn so với mức hiện hành, sẽ là thách thức tương đối lớn với các đơn vị đầu tư bất động sản.

Trong khi đó, ông Nguyễn Chí Thanh cảnh báo rủi ro dư cung trong trường hợp nguồn hàng mới đang tiếp tục tập trung vào phân khúc cao cấp.

“Khi nhiều ‘ông lớn’ đồng loạt tung ra sản phẩm cao cấp trong khi khả năng chi trả của người dân không theo kịp, thị trường sẽ đối mặt với nguy cơ dư cung, đặc biệt ở phân khúc chung cư cao cấp, hạng sang” - ông Thanh nhận định.

Ở khía cạnh khác, ông Phạm Đức Toản cho rằng cần hết sức thận trọng trong bối cảnh tín dụng đang chảy mạnh vào thị trường bất động sản. Theo ông, dòng vốn tín dụng tăng mạnh có thể tạo hiệu ứng lan tỏa sang thị trường tài chính. Trong trường hợp tín dụng bất động sản bị siết trở lại, rủi ro đối với thị trường bất động sản sẽ gia tăng đáng kể.

“Đáng lưu ý, từ cuối năm 2025, lãi suất ngân hàng đã bắt đầu có dấu hiệu nhích lên, gây áp lực lớn lên những người sử dụng đòn bẩy tài chính nói riêng, tác động mạnh mẽ và trực tiếp đến thị trường bất động sản nói chung” – ông Toản nói với VietnamFinance.

Thị trường nào sẽ bùng nổ?

Bước sang năm 2026, câu hỏi được đặc biệt quan tâm không chỉ là thị trường tiếp tục tăng trưởng như thế nào, mà là dòng tiền sẽ tập trung vào đâu và phân khúc nào.

Theo các chuyên gia, bức tranh thị trường sẽ có sự phân hóa rõ nét hơn theo cả địa bàn lẫn loại hình sản phẩm, trong đó những khu vực gắn với nhu cầu ở thực và hạ tầng đồng bộ được dự báo sẽ chiếm ưu thế.

Theo bà Phạm Thị Miền, các đô thị lớn như Hà Nội, TP. HCM, Đà Nẵng sẽ tiếp tục là những thị trường trung tâm, thu hút dòng vốn đầu tư nhờ lợi thế về quy mô dân số, nhu cầu thực lớn, hạ tầng phát triển.

Bên cạnh đó, một số địa phương giáp ranh các đô thị lớn như Bình Dương (cũ), Hưng Yên... có hạ tầng kết nối đầu tư mạnh mẽ, cũng tiếp tục duy trì là điểm sáng trong trung và dài hạn.

Về phân khúc, căn hộ chung cư sẽ tiếp tục dẫn dắt nguồn cung và thanh khoản thị trường, nhờ khả năng đáp ứng tốt nhu cầu ở thực và dễ khai thác dòng tiền.

Trong bối cảnh nguồn cung đất nền ngày càng khan hiếm, trong khi hạ tầng được đầu tư mạnh, phân khúc đất nền vùng ven dự kiến sẽ phục hồi sức hút, nhưng theo hướng có chọn lọc, ưu tiên khu vực có quy hoạch rõ ràng và khả năng khai thác thực tế.

Trong khi đó, ông Phạm Đức Toản cho rằng tại các thành phố lớn, các đại dự án đóng vai trò dẫn dắt và có tác động rất lớn đến diễn biến thị trường. Một số địa phương như Hải Phòng, Hưng Yên, Quảng Ninh được dự báo sẽ có những biến động đáng chú ý nhờ tốc độ tăng trưởng kinh tế tích cực và lượng dân số cơ học gia tăng mạnh trong thời gian qua, qua đó tạo lực cầu thực cho thị trường bất động sản.

Riêng Hà Nội và TP. HCM, ông Toản nhận định đây vẫn là hai thị trường lớn và ổn định của cả nước, bởi vai trò trung tâm về chính trị, kinh tế và văn hóa.

“Chung cư sẽ tiếp tục hướng tới nhóm khách hàng sử dụng thực, đặc biệt tại các đại đô thị, nơi tỷ lệ lấp đầy thường diễn ra rất nhanh. Trong khi đó, phân khúc đất nền chủ yếu gắn với hoạt động đầu tư và đầu cơ, mang tính chọn lọc cao hơn. Về dài hạn, chung cư sẽ là thị trường tương lai của các thành phố lớn” - ông Toản phân tích.

Đối với bất động sản nghỉ dưỡng, ông Toản cho rằng phân khúc này có thể ghi nhận sự phục hồi nhẹ trong năm 2026, song khả năng bùng nổ mạnh là không cao, do vẫn chịu ảnh hưởng bởi khả năng khai thác dòng tiền và tâm lý thận trọng của nhà đầu tư.

“Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản năm 2026 được xem là giai đoạn tạo nền tảng cho sự phát triển bền vững, khi các chính sách mới được ban hành theo hướng chặt chẽ hơn nhưng cũng mở ra cơ hội cho những doanh nghiệp thực sự có tiềm lực tài chính và chiến lược dài hạn” – ông Toản nhấn mạnh.

Bàn về xu hướng phát triển của thị trường trong năm tới, bà Miền cho rằng thị trường bất động sản năm 2026 sẽ được định hình bởi bốn xu hướng.

Một là, thị trường sẽ tập trung vào phân khúc đáp ứng nhu cầu ở thực. Hai là, phát triển theo mô hình TOD (đô thị tập trung quanh giao thông công cộng). Ba là đô thị xanh, đáp ứng các tiêu chuẩn bền vững. Bốn là đô thị biển.

Về phía nhà đầu tư, các chuyên gia cho rằng thời gian tới nhà đầu tư không nên sử dụng đòn bẩy tài chính quá 50%. Với tài sản tạo dòng tiền, dòng tiền khai thác phải đảm bảo đủ chi trả lãi vay, ưu tiên nhà ở vừa túi tiền, căn hộ hoàn thiện, nhà thấp tầng trong khu đô thị đã hình thành dân cư hoặc những sản phẩm hình thành trong tương lai tại các khu đô thị có nhu cầu nhà ở lớn... Trong đó ưu tiên dự án đáp ứng tiêu chí xanh, bền vững; ứng dụng công nghệ trong vận hành; định hướng đô thị TOD.

Bên cạnh đó, việc lựa chọn dự án cần dựa trên các tiêu chí cốt lõi như pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư có năng lực tài chính, uy tín và cam kết tiến độ, đồng thời tránh đầu tư theo kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.