Đòn bẩy tài chính – con dao hai lưỡi

Trong giới đầu tư bất động sản, “đòn bẩy tài chính” từ lâu được xem là công cụ giúp nhà đầu tư khuếch đại tài sản. Nhưng theo Chuyên gia đầu tư Nguyễn Thanh Hải - Giám đốc công ty Athencoland, nếu không hiểu rõ nguyên tắc vận hành, nó có thể trở thành “con dao hai lưỡi” khiến nhiều người mất trắng chỉ sau một giai đoạn thị trường trầm lắng.

Ông Hải kể, không ít nhà đầu tư mua đất bằng vốn vay tới 70–80% giá trị, tưởng rằng chỉ cần chờ vài tháng là tài sản tăng giá, nhưng khi thị trường chững lại, khách thuê giảm, dòng tiền âm, họ bắt đầu rơi vào vòng xoáy trả nợ. “Cảm giác đó không phải vì đầu tư sai, mà vì họ không hiểu quy tắc an toàn tài chính,” ông nói.

Thực tế cũng chỉ ra rằng khả năng tiếp cận tín dụng cao không đồng nghĩa với đầu tư thành công, nếu người vay thiếu năng lực tài chính và khả năng trả nợ. Trong khi đó, việc chưa có cơ chế tách bạch giữa vay mua nhà ở và vay đầu tư khiến tín dụng chảy mạnh vào bất động sản đầu cơ, gia tăng rủi ro cho cả nhà đầu tư lẫn hệ thống ngân hàng.

Ông Nguyễn Thanh Hải cho rằng, điều quan trọng nhất khi vay là phải hiểu tình trạng của mình như thu nhập thực tế, dòng tiền ổn định, và khả năng chống chịu trước biến cố. “Vay vốn ngân hàng có thể giúp bạn đi nhanh hơn, nhưng nếu không tính toán kỹ, nó cũng có thể khiến bạn gục ngã trước khi tới đích,” ông nói.

Theo chuyên gia này, một trong những nguyên tắc “bất di bất dịch” khi vay đầu tư bất động sản là quy tắc 50/35. Nghĩa là chỉ nên vay tối đa 50% giá trị tài sản định mua, và đảm bảo tổng tiền trả gốc cùng lãi hàng tháng không vượt quá 35% thu nhập ổn định.

Ví dụ, nếu bạn mua lô đất trị giá 2 tỷ đồng, mức vay hợp lý nhất là 1 tỷ. Khi thu nhập hàng tháng của bạn ở mức 40 triệu đồng, số tiền trả nợ an toàn chỉ nên dao động quanh 12–14 triệu. Vượt quá ngưỡng đó, bạn sẽ bắt đầu “ngộp” nếu có biến cố như mất việc, ốm đau hay thị trường đi ngang.

Theo các chuyên gia tài chính, quy tắc này có giá trị lớn ở chỗ nó buộc nhà đầu tư phải “đặt chân xuống đất”, không ảo tưởng về khả năng trả nợ. Bởi bất động sản là cuộc chơi dài hơi, và chỉ những ai biết giữ sức mới đi đến cuối con đường.

Vay có chiến lược: Làm chủ dòng tiền là vũ khí sống còn

Một nguyên tắc khác được ông Nguyễn Thanh Hải đặc biệt nhấn mạnh là “lãi trả bằng dòng tiền”. Nghĩa là nếu đầu tư bất động sản cho thuê, dòng tiền thuê phải đủ để trả lãi ngân hàng. Khi đó, nhà đầu tư chỉ cần lo phần gốc và có thể yên tâm chờ tài sản tăng giá.

Ngược lại, với những ai đầu tư đất nền hay bất động sản chờ tăng giá, chuyên gia khuyến cáo không được dùng tiền vay để “đánh cược vào thời điểm”. Thay vào đó, phải có nguồn thu khác ổn định như lương, kinh doanh hoặc lợi nhuận đầu tư để duy trì khoản vay.

Thực tế cũng cho thấy, không ít nhà đầu tư cá nhân rơi vào cảnh bán cắt lỗ chỉ vì lệ thuộc hoàn toàn vào kỳ vọng giá tăng, trong khi dòng tiền thực tế không đủ nuôi khoản vay. Khi lãi suất tăng nhẹ hoặc tài sản khó bán, áp lực trả nợ lập tức khiến họ gục ngã.

Khi vay ngân hàng, ông Nguyễn Thanh Hải khuyên nên tính toán sao cho bản thân có thể tự trả lãi ít nhất trong ba năm, kể cả khi bất động sản chưa tăng giá. Ông gọi đó là “quy tắc 3 năm an toàn” – khoảng thời gian đủ để thị trường điều chỉnh, dòng vốn quay vòng và nhà đầu tư có cơ hội thoát hàng đúng thời điểm.

“Ba năm là quãng thời gian đủ để kiểm chứng chiến lược của bạn. Nếu vượt qua được ba năm đầu tiên, bạn sẽ nắm thế chủ động,” ông Hải chia sẻ.

Điều này cũng phù hợp với đặc thù của thị trường Việt Nam – nơi chu kỳ bất động sản thường biến động theo giai đoạn 3–5 năm. Trong bối cảnh chính sách tín dụng bị siết chặt và rủi ro pháp lý còn hiện hữu, khả năng chịu đựng dài hơi chính là yếu tố sống còn.

Một chuyên gia tài chính nhận định: “Sai lầm phổ biến của nhà đầu tư là tính toán ngắn hạn, nghĩ rằng chỉ cần vài tháng là thị trường hồi phục. Nhưng bất động sản không phải cổ phiếu. Bạn không thể bán ngay trong ngày mai, nên phải có dự phòng tối thiểu ba năm nếu muốn an toàn", vị này nói.

Ông Nguyễn Thanh Hải cho rằng, điểm khác biệt giữa người thành công và người thất bại trong đầu tư không nằm ở chỗ ai vay nhiều hơn, mà là ở mục đích của khoản vay. “Người khôn ngoan không vay để mua rủi ro, mà vay để tạo giá trị,” ông nhấn mạnh.

Theo đó, nếu đầu tư có chiến lược rõ ràng, có kế hoạch khai thác, cho thuê hoặc cải tạo tài sản để tăng giá trị thực, thì đòn bẩy tài chính là động cơ phản lực giúp bạn bứt phá. Ngược lại, nếu chỉ vay để “thử vận” hoặc chạy theo tin đồn, ngân hàng sẽ sớm trở thành chủ sở hữu thực sự của tài sản.

“Vay ngân hàng không xấu. Cái xấu là khi bạn vay mà không có kế hoạch, không hiểu mình đang đứng ở đâu, và không biết nếu mọi chuyện xấu đi thì sẽ làm gì,” ông Hải kết luận.

Theo bà Lại Thị Thanh Nga – Cố vấn Công ty CP Tư vấn đầu tư và Quản lý tài sản FIDT, nguyên tắc quản trị tài chính khuyến nghị tỷ lệ nợ trên thu nhập không vượt quá 40%.

Bà Nga cho biết, hiện lãi suất vay mua nhà dao động từ 6 – 8%/năm, với chính sách ưu đãi cố định trong 2–3 năm đầu. Các ngân hàng nước ngoài như Woori Bank, Shinhan hoặc các ngân hàng lớn trong nước như Vietcombank, BIDV, Agribank thường cung cấp mức lãi suất cạnh tranh và thủ tục nhanh gọn cho khách hàng có hồ sơ tín dụng tốt.

Trong khi đó, các ngân hàng tư nhân như Techcombank, VPBank có thể đưa ra gói vay hấp dẫn nhưng người vay cần thận trọng với các khoản phí ẩn. Lời khuyên của bà Nga là hãy so sánh ít nhất ba ngân hàng trước khi quyết định, chú trọng tới yếu tố lãi suất, thời gian vay, thời hạn ưu đãi, cũng như phí trả nợ trước hạn. Nếu thu nhập ổn định, mức vay tối đa 70% giá trị căn nhà sẽ giúp gia đình giảm thiểu rủi ro.

Trong bối cảnh tín dụng bất động sản đang được kiểm soát chặt, các chuyên gia đều thống nhất rằng nhà đầu tư cá nhân cần chuyển từ tư duy “vay để liều” sang “vay có chiến lược”.

Nợ không phải kẻ thù nếu bạn biết điều khiển nó. Khi dòng tiền được tính toán kỹ lưỡng, kế hoạch đầu tư rõ ràng và biện pháp dự phòng được chuẩn bị, nợ sẽ trở thành người làm thuê trung thành cho sự giàu có. Nhưng nếu bạn để nợ điều khiển mình, sớm muộn nó sẽ biến bạn thành người làm thuê cho chính tài sản đó.

Bốn chữ “vay có chiến lược”, theo ông Nguyễn Thanh Hải, chính là kim chỉ nam cho mọi nhà đầu tư muốn đi đường dài trên thị trường bất động sản. Đó không chỉ là quy tắc tài chính, mà còn là nguyên tắc sống còn để vượt qua mọi chu kỳ lên xuống của thị trường.