Radar Đầu tư #1: NVL khởi nghĩa, BĐS cuối năm sẽ thế nào?

Bất động sản (BĐS) là một trong những ngành có độ nhạy cao so với thị trường, cũng là một trong những ngành giảm mạnh trong giai đoạn vừa rồi, với mức hơn 26%. Liệu đây là có phải là thời điểm mà chúng ta BẮT hay BUÔNG nhóm cổ phiếu bất động sản? Đây là một số đánh giá của DNSE về triển vọng ngành và thị trường nói chung.

Triển vọng ngành bất động sản

Tín dụng bất động sản được khơi thông, tăng hơn 23% trong 9 tháng đầu năm đầu, trong bối cảnh tín dụng toàn ngành chỉ tăng gần 7%, cho thấy dòng vốn vào các doanh nghiệp BĐS đã được khơi thông ở kênh tín dụng.

Đầu tư công được đẩy mạnh trong các tháng cuối năm. Theo dữ liệu mới nhất của GSO, tính đến tháng 10 năm nay cả nước mới chỉ giải ngân được 65.9% vốn đầu tư NSNN kế hoạch 2023, trong đó TP Hồ Chí Minh chỉ giải ngân được 50.4% kế hoạch. Đo đó động lực để nguồn vốn được đẩy mạnh trong 2 tháng cuối năm là rất lớn.

Một số doanh nghiệp BĐS đang có những chuyển biến tích cực trong kết quả kinh doanh. Điển hình như NVL, doanh nghiệp có vốn hóa lớn thứ 3 của ngành. Trải qua giai đoạn kinh doanh khó khăn trong 2 quý đầu năm, NVL đã có quý 3 ghi nhận lợi nhuận dương đầu tiên và được loại ra khỏi diện cảnh báo của HOSE.

Lãi suất do vay đang có xu hướng giảm theo sau lãi suất điều hành của Ngân hàng Nhà nước, giúp các doanh nghiệp bất động sản có thể tiếp cận được nguồn vốn rẻ hơn đồng thời kích cầu nhu cầu mua nhà trong dân cư.

So sánh bất động sản Việt Nam có giống với Trung Quốc?

Xét về quy mô, mức độ đóng góp vào tăng trưởng GDP của thị trường bất động sản Việt Nam thấp hơn Trung Quốc rất nhiều. Ngành bất động sản đóng góp hơn 20% vào tăng trưởng GDP, trong khi đó ở Việt Nam chỉ hơn 7%.

Giá nhà trung bình của Trung Quốc (Bắc Kinh, Thượng Hải) cao gấp 40-45 lần so với thu nhập hàng năm, trong khi giá nhà Việt Nam chỉ cao gấp 20 đến 25 lần thu nhập (tính cho Hà Nội và Hồ Chí Minh).

Trung Quốc có một chiến lược phát triển bất động sản rầm rộ cách đây hàng chục năm. Do đó nguồn cung của bất động sản của thị trường này đang là rất lớn, trong khi đó nguồn cung ở Việt Nam lại không quá nhiều. Tại Hà Nội gần như không có thêm dự án được phê duyệt, trong khi tại TP Hồ Chí Minh thì nguồn cung mới chỉ dần phục hồi trong thời gian gần đây, tăng 11% (theo Savills Việt Nam).

Triển vọng vĩ mô và thị trường

Nhiều tín hiệu tích cực từ kinh tế vĩ mô theo số liệu 10 tháng đầu năm 2023: tổng mức bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 9.4% so với cùng kỳ, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài đạt 20.6 tỉ USD đăng ký và 18 tỉ USD giải ngân (với mức tăng tương ứng 34.1% và 13.1% so với cùng kỳ). Thặng dư cán cân thương mại đạt kỷ lục, lũy kế 10 tháng đạt 24.6 tỉ USD.

Triển vọng kinh tế vĩ mô tích cực trong năm 2024: Tăng trưởng GDP được dự báo cao năm 2023, đạt mức hơn 6%, được hỗ trợ bởi khu vực FDI, dịch vụ và thương mại. Tuy nhiên, áp lực lạm phát năm 2024 được dự báo cao hơn 2023 do một số nguyên nhân: lạm phát lõi năm 2023 đang ở mức khá cao, trung bình 10 tháng năm 2023 tăng 4.38% (yoy) sẽ tiếp tục ảnh hưởng lên nền lạm phát 2024, kế hoạch tăng giá các mặt hàng do Nhà nước quản lý như giá điện, giá y tế, lương tác động lên lạm phát tổng thể 2024.

Tuy nhiên, ước tính lạm phát tổng thể trung bình năm 2024 ở mức 3.8-4.2% so với cùng kỳ, vẫn trong tầm kiểm soát của Ngân hàng Nhà nước. Do vậỵ, Ngân hàng Nhà nước có nhiều dư địa điều hành chính sách tiền tệ nới lỏng, hỗ trợ tăng trưởng kinh tế.

Đối với thị trường chứng khoán, tính đến ngày 31/10, mức định giá P/E thị trường đang ở mức hơn 12 lần, trong khi đó mức định giá P/B đang ở mức hơn 1.7 lần. Đây là mức định giá hấp dẫn nếu nhìn vào trung bình giai đoạn 10 năm trở lại đây.