#Radar Đầu tư 7: Bất động sản khu công nghiệp

Trong kỳ họp Quốc hội khóa 15 vừa diễn ra, Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được thông qua vào ngày 27/11 và Luật kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đã được thông qua vào ngày 28/11 trong khi Luật Đất đai (sửa đổi) chưa được thông qua. Cùng đánh giá tác động của những đạo luật này đến thị trường bất động sản cũng như thị trường chứng khoán.

Tình hình vĩ mô

Tăng trưởng tín dụng bất động sản chưa quá tích cực, mới tăng 6,04% so với đầu năm tính đến hết 9 tháng đầu năm. Tín dụng chung toàn ngành mới chỉ ở mức 7% so với đầu năm.
Ở mảng nhà ở xã hội, lãi cho vay vẫn đang ở khoảng 8%. Bên cạnh đó mức độ giải ngân chưa được nhiều.
Những ảnh hưởng của Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai tác động đến thị trường:
– Luật Nhà ở xã hội: Cung cấp khuôn pháp lý rõ ràng và linh hoạt hơn về tiền sử dụng đất, tỉ lệ tiền, mức lợi nhuận tối đa đối với diện tích xây dựng nhà ở xã hội. Đối tượng được mua nhà ở xã hội được bổ sung thêm sinh viên, người lao động. Đánh giá tạo ra tác động tích cực đến thị trường
– Luật Kinh doanh Bất động sản (sửa đổi) đánh giá là không tác động quá nhiều, thiên về khung pháp lý để đảm bảo quyền lợi của nhà đầu tư, người mua và nhà phát triển.
– Luật Đất đai (sửa đổi): Chưa được thông qua vẫn còn 14 nhóm nội dung chưa thiết kế được phương án tối ưu, trong đó có những nội dung quan trọng như thu hồi đất, xác định giá đất. Trong khi đó, trước khi Luật Đất đai (sửa đổi) được phê duyệt và có hiệu lực, chúng tôi kỳ vọng Chính phủ sẽ sớm ban hành các nghị định sửa đổi hoặc hướng dẫn bổ sung về việc thực hiện các nghị định hiện hữu để tránh tình trạng kéo dài thủ tục pháp lý dự án cho các CĐT.

Điểm sáng của thị trường bất động sản

Với thị trường Hà Nội: Số căn bán được trong 9 tháng đầu năm đạt hơn 3.600. Hết Q3/2023 tăng 1,5 lần so với Q2/23 và gần bằng so với cùng kỳ. Điều này giúp doanh nghiệp có thêm nguồn tiền trong tương lai.

Lựa chọn cổ phiếu nhóm phát triển BĐS trên sàn

NVL

Khung pháp lý đang có vẻ được đẩy mạnh để hỗ trợ như tỉnh Đồng Nai với việc điều chỉnh quy hoạch.
Áp lực trái phiếu đã giảm khi đi qua tháng 8 và tháng 9 năm 2023, tới tháng 12 chỉ khoảng 500 tỷ.
NVL đã tiếp cận được với nhiều nguồn vốn từ ngân hàng như MBB.

NLG

Doanh nghiệp đầu ngành lĩnh vực BĐS nhà ở, phân khúc tầm trung phù hợp với nhu cầu người dân.
Quỹ đất gần 700 ha tiềm năng cho phát triển trong lựa chọn.
Ước tính doanh số 2023 tăng hơn 16% so với năm 2022.

Lựa chọn cổ phiếu nhóm ngành BĐS Khu công nghiệp

Mặc dù luật đất đai sửa đổi chưa thông qua, nhưng hiện tại vẫn thu hút được rất nhiều sự quan tâm của các nhà đầu tư trên thị trường.
Nhà đầu tư cần quan tâm đến tỷ lệ lấp đầy, cũng như nhu cầu. Hiện tại nhu cầu thu hút FDI đầu tư vào Việt Nam sẽ là những yếu tố giúp BĐS Khu công nghiệp có thể tăng trưởng doanh thu, cải thiện lợi nhuận.
Xu hướng dịch chuyển FDI đầu tư vào VN có 3 nhóm ngành lớn là công nghiệp, bất động sản và bán buôn bán lẻ. Với lĩnh vực bất động sản thì tổng 18 tỷ USD trong vòng 5 năm gần đây cho thấy dòng vốn dịch chuyển FDI vào phân khúc BĐS KCN tại Việt Nam có rất nhiều dư địa.
Tỷ lệ hấp thụ bất động sản ở khu vực Miền Nam gần 82%, trong Q3 đạt khoảng 190 ha, tăng 5,9% so với quý trước. Nếu tính lũy kế 9 tháng tăng 20% so với cùng kỳ.
Vướng mắc chủ yếu nằm ở thủ tục pháp lý về thời gian.

KBC

Quỹ đất khá lớn khi hơn 6.300 ha, chiếm hơn 5% thị phần trên cả nước. Doanh nghiệp có chi phí tài chính giảm từ hơn 150 tỷ xuống 50 tỷ, cho thấy áp lực trả lãi vay đã giảm dần, giúp doanh nghiệp có dư địa tăng trưởng nhiều hơn. Định giá PB của KBC ở mức 1.4, thấp hơn nhiều so với ngành là 2.3

IDC

Trong ngắn hạn, việc ký biên bản ghi nhớ giữa IDC và nhiều khách hàng lớn hơn với diện tích 122ha có thể giúp dòng tiền của công ty được duy trì. Tiềm lực IDC có thể tiếp tục duy trì việc trả cổ tức bằng tiền mặt, thu hút nhà đầu tư. Một số dự án hiện tại của công ty có thể kể đến là KCN Tân Phước 1, KCN Mỹ Xuân…đang có những tiến triển tích cực.
Quan điểm dài hạn: IDC là một trong những nhà phát triển khu công nghiệp lớn nhất Việt Nam, với 631 ha đất cho thuê tại các tỉnh Long An, Bà Rịa Vũng Tàu và Thái Bình. Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng thấp sẽ giúp IDC duy trì tỷ suất lợi nhuận gộp KCN ở mức trên 42% cho đến năm 2026.