Thuế đất hoang hóa – Áp lực mới cho doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn

Thời gian qua, Chính phủ đã liên tục đưa ra các chỉ đạo nhằm tháo gỡ vướng mắc cho thị trường địa ốc, song những khó khăn và bất cập vẫn còn tồn tại như: Thiếu nguồn cung, giá tăng cao so với mức thu nhập của người dân, việc tiếp cận nhà ở đối với những người dân có thu nhập thấp còn nhiều khó khăn... Trước thực trạng này, Phó Thủ tướng Chính phủ cho rằng cần có những giải pháp mạnh và thực chất hơn.

Trong thông báo số 256 của Văn phòng Chính phủ ngày 23/5, truyền đạt kết luận của Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà về tình hình thị trường bất động sản có nội dung yêu cầu nghiên cứu đánh thuế đất hoang hóa, các dự án bất động sản, nhà ở chậm triển khai nhằm ngăn ngừa hành vi đầu cơ và thổi giá đất. Chính sách thuế cần có sự phân biệt rõ giữa người sử dụng hợp pháp và hành vi đầu cơ gây lãng phí tài nguyên.

Đề xuất đánh thuế các diện tích đất đã được giao, cho thuê nhưng chưa sử dụng đúng mục đích hoặc chậm triển khai dự án không đơn thuần là một công cụ tăng thu ngân sách. Đằng sau chính sách tưởng chừng mang tính kỹ thuật tài khóa này là một tư duy quản trị mới: đặt hiệu quả sử dụng đất lên trên lợi ích đầu cơ; tái lập kỷ cương phát triển dự án; và thúc đẩy thanh lọc những mô hình kinh doanh bất động sản lỗi thời.

Không thể phủ nhận rằng trong nhiều năm, mô hình “ôm đất chờ thời” – doanh nghiệp tìm cách sở hữu quỹ đất lớn, phân tán khắp các tỉnh thành, nhưng không triển khai trong thời gian dài – từng được xem là “chiến lược khôn ngoan”. Giá đất liên tục tăng, thủ tục hành chính chồng chéo, và dòng tiền thị trường dồi dào khiến việc “tạm thời chưa làm gì” đôi khi lại hiệu quả hơn phát triển thật.

Tuy nhiên, bối cảnh hiện tại đã thay đổi, hệ lụy từ tình trạng đầu cơ và tích trữ đất đai buộc Nhà nước phải siết chặt quản lý, gia tăng áp lực lên các chủ đầu tư nhằm nâng cao trách nhiệm trong việc sử dụng đất hiệu quả và đúng mục đích.

Đề xuất đánh thuế đất hoang hoá chính là “lưỡi dao” đầu tiên chém vào vùng an toàn của các doanh nghiệp bất động sản có tư duy tích tụ đất để giữ giá.

Chính sách mới buộc các địa phương sẽ phải rà soát và phân loại các dự án theo mức độ sử dụng hiệu quả đất, và nếu các doanh nghiệp ôm đất không chứng minh được tính minh bạch, có thể phải chịu áp lực thuế đất trên diện rộng.

Nguy cơ bóp nghẹt khả năng phát triển

Chính sách trên trong khi thúc đẩy sử dụng đất hiệu quả, lại tiềm ẩn hiệu ứng “bất lợi kép” cho những doanh nghiệp có quỹ đất lớn nhưng đang vướng mắc pháp lý.

Với Quốc Cường Gia Lai (QCG) – doanh nghiệp bất động sản có quỹ đất lớn tại TP.HCM, đặc biệt là dự án Bắc Phước Kiển (91,6ha) – chính sách này mang tính “sát thương” rất cao.

Cơ sở lập doanh thu dự kiến cho dự án Phước Kiển được QCG công bố năm 2018

Mặc dù ra đời với kỳ vọng mang lại doanh thu lớn (ước tính hàng chục tỷ đồng doanh thu và lợi nhuận trên 7.000 tỷ đồng) nhưng trên thực tế dự án Phước Kiển đã “đắp chiếu” một thập kỷ, tạo thành “tài sản chết” trên bảng cân đối kế toán.

Tại ngày 31/3/2025 tổng tài sản QCG ghi nhận 8.795,4 tỷ đồng, giảm 89,2 tỷ đồng so với đầu năm. Trong đó, tiền mặt tiếp tục chiếm tỷ trọng thấp, chỉ còn 54,5 tỷ đồng, giảm hơn 60 tỷ đồng. Phần lớn tài sản vẫn bị “kẹt” tại dự án Phước Kiển, với chi phí đầu tư dở dang dài hạn lên đến 5.361,4 tỷ đồng, bao gồm các khoản đền bù đất, tư vấn, thiết kế và san lấp mặt bằng.

Đây là điểm nghẽn lớn nhất trong lịch sử kinh doanh của QCGL khiến doanh nghiệp bất động sản từng nổi bật tại TP.HCM với hàng loạt dự án quy mô lớn rơi vào thế đóng băng . Dự án cũng là nguồn cơn khiến công ty phải gánh nợ đầm đìa trong hơn một thập kỷ qua.

Phước Kiển đã ngốn nhiều chi phí tài chính (chủ yếu là lãi vay), từng khiến công ty nợ hàng nghìn tỷ đồng từ năm 2017 trở về trước, năm 2018 được đối tác Sunny rót vốn nhờ đó thoát nợ ngân hàng, nhưng lại xảy ra tranh chấp, khởi kiện kéo dài. Gần nhất dự án vướng vào vụ án Vạn Thịnh Phát và tiếp tục bị đình trệ. Khoản phải trả 2.882 tỷ đồng liên quan bà Trương Mỹ Lan trong vụ án Vạn Thịnh Phát tới nay vẫn chưa được thanh toán.

Suốt nhiều năm, lãnh đạo QCG liên tục “kêu cứu” đến các cơ quan nhằm tháo gỡ vướng mắc pháp lý cho dự án Phước Kiển. Đối thoại với lãnh đạo UBND TP. HCM vào đầu năm 2020, bà Nguyễn Thị Như Loan, người sáng lập QCGL cho biết: “Đối tác nước ngoài đang rất nản, muốn rút khỏi dự án. Chúng tôi không thể biết được thời gian hoàn tất thủ tục để chuẩn bị tài chính, nộp thuế, thi công xây dựng dự án, trong khi tiền lãi phải trả cho các đối tác liên doanh ngày một gia tăng”.

Đến năm 2023, siêu dự án này khiến QCG phải bán tài sản giữa lúc địa ốc đóng băng, để huy động nguồn lực trả nợ cho đối tác. Cụ thể, thời điểm ấy, lãnh đạo QCG cho biết công ty dự tính bán những gì đang có để tất toán khoản nợ cho Sunny. Nếu không bán thủy điện, thì phải bán dự án giá rẻ, nhưng đa số dự án còn dở dang pháp lý, không dễ bán. Vì vậy bán thủy điện là tối ưu nhất.

Theo đó, cuối tháng 3/2023, HĐQT QCG đã ban hành nghị quyết về chủ trương chuyển nhượng nhà máy thủy điện IaGrai 1 tại xã Ia Tô, huyện Ia Grai, Gia Lai, thời gian thực hiện trong quý II. "May mắn là công ty có thủy điện để bán, nếu chôn hết vốn vào bất động sản thì giờ không biết lấy gì trả nợ?", bà Loan giãi bày.

Ngoài ra, QCG còn huy động vốn cho dự án Phước Kiển từ chào bán cổ phiếu cho cán bộ chủ chốt, cổ đông hiện hữu. Bà Loan cũng từng công bố công ty buộc phải chuyển nhượng dự án tại khu đất vàng 39 - 39B Bến Vân Đồn (quận 4, TP. HCM) để bớt gánh nặng tài chính, dành nguồn lực cho dự án Phước Kiển.

Tại ĐHCĐ vừa tổ chức ngày 17/5/2025, Tổng Giám đốc Nguyễn Quốc Cường, chia sẻ “Chúng tôi đã phải trả giá rất nhiều tại dự án Phước Kiển này”.

Quay trở lại với đề xuất đánh thuế đất hoang hóa, đối với QCG, dòng tiền yếu, dự án kẹt pháp lý, áp lực thuế đất ngày càng lớn là những mối nguy thực sự.

Trong bối cảnh hiện tại, QCG không thể triển khai dự án Phước Kiển để tạo doanh thu, cũng không thể bán đất để thu hồi vốn do vướng mắc pháp lý, chính sách mới có thể trở thành “cơn bão” khiến doanh nghiệp không còn khả năng xoay chuyển dòng tiền, làm gia tăng rủi ro mất khả năng thanh toán. Nếu không được tháo gỡ kịp thời, QCG chịu thiệt hại kép vừa mất nguồn thu, vừa phải chi trả chi phí duy trì đất ngày càng cao.

Áp lực chi phí duy trì quỹ đất “đắp chiếu” không những làm xói mòn lợi nhuận mà còn tạo ra sức ép tâm lý và chiến lược đối với QCG. Gồng gánh nhiều loại chi phí khiến QCG khó có thể đầu tư, mở rộng các dự án mới tiềm năng hay triển khai các kế hoạch phát triển kinh doanh.

Con dao hai lưỡi: Nguy cơ phá sản hay cơ hội tái cấu trúc?

Dù tiềm tàng áp lực tài chính nặng nề, QCGL vẫn có thể tận dụng các chính sách mới như một đòn bẩy để thúc đẩy quá trình tái cấu trúc và phục hồi. Trong bối cảnh thị trường bất động sản có nhiều biến động, người lãnh đạo QCG đang đưa ra các chiến lược mang tính quyết định nhằm hồi sinh doanh nghiệp và phát triển bền vững trong tương lai.

Chia sẻ tại ĐHCĐ thường niên 2025, ông Nguyễn Quốc Cường đã vạch ra các kế hoạch cụ thể từ việc gỡ vướng tình trạng pháp lý tới giải quyết vấn đề nguồn lực nhằm sớm thực hiện được dự án Phước Kiển.

“Chúng tôi vẫn đang tiếp tục làm việc với cơ quan thi hành án và đã đề xuất một số phương án thanh toán 2.882 tỷ đồng thi hành án. Trong đó có phương án trả góp, bắt đầu từ quý III/2025 và kết thúc chậm nhất vào quý II/2027. Như vậy, công ty buộc phải thoái vốn mảng năng lượng, thủy điện, nếu chiếu theo kế hoạch doanh thu 2.000 tỷ năm 2025, để dồn tiền thanh toán khoản nợ này.

Ngoài ra, chúng tôi có xem xét thêm nhiều phương án khác và có khả năng thanh toán sớm hơn nếu kinh doanh tốt", ông Cường khẳng định.

Về kế hoạch kinh doanh năm 2025, ông Cường cho biết, QCG đặt mục tiêu doanh thu thuần 2.000 tỷ đồng, lãi trước thuế 300 tỷ đồng, tăng trưởng lần lượt 274% và 306% so với năm trước. Đây là mốc doanh thu cao nhất từ trước đến nay; mục tiêu lãi trước thuế chỉ thấp hơn năm 2010 và 2017.

"Chúng tôi dự kiến cơ cấu của kế hoạch doanh thu 2.000 tỷ đồng năm nay từ 3 nguồn thu chính, gồm 900 tỷ đồng đến từ việc xử lý và thoái vốn các dự án thủy điện; 700 tỷ đồng đến từ giai đoạn 1 dự án Marina Đà Nẵng, với 37 căn nhà phố đang xây dựng, đã có phép bán hàng; 400 tỷ đồng còn lại đến từ việc xử lý hàng tồn kho các sản phẩm chung cư", lãnh đạo QCG phân tích.

Về hoạt động triển khai dự án Phước Kiển, ông Nguyễn Quốc Cường nhận định đây là một dự án có quy mô lớn so với khả năng hiện tại của công ty, gần 100ha đất, nên công ty sẽ kêu gọi đầu tư chung.

"Quy mô dự án này lớn so với khả năng hiện tại, QCG khó có thể tự triển khai. Ở khu Nam Sài Gòn, đây là dự án duy nhất còn sót lại”, lãnh đạo QCG cho biết.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản bước vào giai đoạn thanh lọc quyết liệt, QCG nhận thức rõ rằng đổi mới là yêu cầu tất yếu để thích nghi và tồn tại. “Quốc Cường Gia Lai" đối với đối tác nước ngoài không phải dễ nhớ và dễ đọc", ông Cường chia sẻ. Theo vị lãnh đạo này, cái tên Quốc Cường Gia Lai đã tồn tại 30 năm với một hoài bão nhất định của nhà sáng lập. Hiện tại, bối cảnh đã khác, khi đất nước bước vào kỷ nguyên mới. Đến nay, khi đất nước bước vào kỷ nguyên mới với nhiều cơ hội hợp tác trong và ngoài nước, QCG mong muốn đổi thành một cái tên ngắn gọn hơn, súc tích hơn, dễ dàng lan tỏa hơn đến các đối tác trong và ngoài nước.

Bên cạnh nội dung yêu cầu nghiên cứu đánh thuế đất hoang hóa, các dự án bất động sản, nhà ở chậm triển khai nhằm ngăn ngừa hành vi đầu cơ và thổi giá đất, Phó Thủ tướng Chính phủ Trần Hồng Hà yêu cầu UBND các tỉnh/thành phố cần tập trung giải quyết các khó khăn, vướng mắc đối với dự án bất động sản, phân loại những dự án có vướng mắc về mặt pháp lý.

Đồng thời, Phó Thủ tướng giao Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng cơ sở dữ liệu giá đất đến từng thửa, dựa trên vùng giá trị và thửa đất chuẩn, hướng tới áp dụng một mức giá đất thống nhất. Đây sẽ là nền tảng cho việc xây dựng chính sách thuế minh bạch, công bằng, góp phần hạn chế đầu cơ và thao túng giá. Bên cạnh đó, Bộ cần phối hợp Bộ Tài chính rà soát các quy định liên quan đến định giá đất, thủ tục hành chính, tiếp cận đất đai và các quy định chuyển tiếp, để kịp thời trình Chính phủ nghị định sửa đổi trong tháng 6.

Các rào cản về giấy phép, chuyển nhượng, định giá đất hiện đang là “cổ chai” khiến QCG và nhiều doanh nghiệp cùng ngành bị kẹt dự án. Những cải cách mạnh mẽ về thủ tục hành chính và pháp lý thời gian tới sẽ giúp giải phóng quỹ đất “đóng băng”, tạo điều kiện để doanh nghiệp phát huy giá trị tài sản, giảm thiểu rủi ro và áp lực thuế.

Đây là yếu tố quyết định đến sự hồi sinh của QCG khi nhiều quỹ đất khác đang bị kẹt chủ yếu do thủ tục phê duyệt, chuyển nhượng, định giá đất còn phức tạp, kéo dài.

Nếu được giải quyết, QCG sẽ tăng cơ hội triển khai, bán hoặc chuyển nhượng dự án. Điều này không chỉ giúp tiết kiệm hàng trăm tỷ đồng chi phí thuế và lãi vay mà còn mở ra cơ hội tăng doanh thu của doanh nghiệp.

Được biết, Quốc Cường Gia Lai đang thực hiện pháp lý đầu tư đối với dự án Phạm Gia 9,4ha tại QL50 Bình Chánh (TP. HCM) và Chung cư sông Sài Gòn. Các dự án này đã được đền bù 100%, đang xin thí điểm theo Nghị quyết 171 trong danh sách tháo gỡ sớm của TP. HCM. Nửa năm qua, QCG có 2 dự án lớn được tái khởi động, bao gồm: Lavida Plus (21.895m²) sở hữu vị trí "vàng" tại số 25 Nguyễn Văn Linh, quận 7, TP. HCM, ngay giao lộ Nguyễn Văn Linh - Nguyễn Hữu Thọ và Marina Đà Nẵng có diện tích 11,7ha (bao gồm cả phần đất liền và mặt nước) - dự án được kỳ vọng đóng góp chính vào kết quả kinh doanh năm 2025.

Quý I/2025, công ty ghi nhận tín hiệu tích cực trong hoạt động kinh doanh cốt lõi với doanh thu thuần 111 tỷ đồng, tăng mạnh 188% so với cùng kỳ năm ngoái. QCG cho biết, doanh thu tăng so với cùng kỳ là do công ty đã đẩy mạnh công tác bán hàng và tăng bàn giao căn hộ cho khách hàng. Doanh thu từ bất động sản mang về 79,8 tỷ đồng cho QCG trong quý này. Trừ chi phí, QCG lãi sau thuế 8 tỷ đồng, tăng mạnh so với khoản lãi 651 triệu đồng cùng kỳ năm 2024.

Xem thêm tại nguoiquansat.vn