Tín hiệu khó khăn của thị trường bất động sản bắt đầu bùng mạnh và lan rộng vào thời điểm cuối năm 2022. Bước sang năm 2023, khó khăn bao trùm toàn thị trường bất động sản. Tình trạng nhà đầu tư rao bán cắt lỗ, giảm giá diễn ra rầm rộ. Thậm chí nhiều chủ đầu tư dự án để bán được hàng cũng chấp nhận chiết khấu tới 40% giá bán.

Theo dữ liệu của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), thanh khoản bất động sản nửa đầu năm duy trì ở mức thấp, tuy nhiên càng về cuối năm tình hình càng được cải thiện. Cụ thể, thể quý I có 2.700 giao dịch thành công, quý II cũng ở mức 3.700 giao dịch. Mặc dù, bước sang quý III và IV, thanh khoản đã có sự cải thiện đáng kể, tâm lý e dè của người mua đã phần nào được gỡ bỏ. Nhưng, thị trường bất động sản được đánh giá vẫn trong trạng thái ảm đạm.

Đánh giá về thị trường bất động sản 2023, Bộ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Thanh Nghị cho rằng: "Thị trường bất động sản đã có những dấu hiệu tích cực hơn, có thể nói rằng vẫn còn nhiều khó khăn nhưng thị trường đã vượt qua giai đoạn khó khăn nhất".

Trong bức tranh trầm lắng của bất động sản 2023, sự lao đao của doanh nghiệp địa ốc là điểm nhấn đầy chú ý. Chỉ trong một năm, thị trường bất động sản đã chứng kiến sự ra đi của nhiều doanh nghiệp bất động sản. Thậm chí có doanh nghiệp phải tạm đóng cửa vì hết tiền. 

Theo số liệu từ Tổng Cục thống kê (Bộ Kế hoạch Đầu tư), trong 11 tháng năm 2023, có 1.160 doanh nghiệp bất động sản rời khỏi thị trường. Thiếu nguồn tiền hoạt động, một số chủ đầu tư bất động sản còn phải phải chấp nhận bán tài sản để duy trì, tung hàng loạt chính sách chiết khấu khủng để kích hoạt thanh khoản.

Điển hình như đầu tháng 11 Công ty CP Phát triển và Kinh doanh nhà (HDTC) đã có thông báo tạm dừng hoạt động vì nguồn tài chính đang vô cùng khó khăn, không có nguồn thu để trả lương cho cán bộ, nhân viên. Tương tự, Công ty CP Đầu tư PVR Hà Nội (PVR) cũng tạm ngừng hoạt động kinh doanh từ 15/11 đến ngày 14/11/2024 để sắp xếp lại nhân sự và tìm hướng kinh doanh mới. Trước đó, Hội đồng quản trị Công ty CP Licogi 166 (mã chứng khoán: LCS) công bố nghị quyết tạm ngừng kinh doanh 1 năm, từ 15/3 đến ngày 14/3/2024 do hoạt động kinh doanh gặp khó khăn.

Cùng với việc đóng cửa, tạm dừng hoạt động hàng loạt doanh nghiệp bất động sản lớn cũng đang cơ cấu lại bộ máy, giải thể công ty con, cắt giảm nhân sự. Nhiều doanh nghiệp xây dựng, bất động sản đã cắt giảm từ 50% đến dưới 75% nhân sự. Điển hình nhất phải kể đến những cái tên như Đất Xanh Group, Novaland, Hưng Thịnh….

Từ năm 2022, thị trường đã chứng kiến hàng loạt vị đại gia bất động sản bị bắt như ông Trịnh Văn Quyết - Chủ tịch FLC, ông Đỗ Anh Dũng - Chủ tịch Tân Hoàng Minh, bà Trương Mỹ Lan - Chủ tịch Tập đoàn Vạn Thịnh Phát....

Bước sang năm 2023, liên tiếp các đại gia bất động sản ngã ngựa. Cụ thể, ngày 28/6/2023, Cơ quan An ninh điều tra – Công an TP Hà Nội ra thông báo về việc Quyết định khởi tố vụ án hình sự, bắt tạm giam đối với ông Nguyễn Đỗ Lăng - người sáng lập hệ sinh thái Apec Group, về tội Thao túng thị trường chứng khoán.

Đến ngày 31/8/2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an thành phố Hà Nội (Phòng Cảnh sát kinh tế) đã ra Quyết định khởi tố vụ án hình sự, và bắt bà Vũ Thị Thúy, Chủ tịch HĐQT, kiêm Tổng Giám đốc CTCP đầu tư thương mại bất động sản Nhật Nam.

Ngày 26/10, Cơ quan An ninh điều tra - Công an TPHCM đã ra quyết định khởi tố vụ án hình sự, khởi tố bị can đối với ông Đinh Trường Chinh - nguyên Giám đốc Công ty TNHH Thương mại - Quảng cáo - Xây dựng - Địa ốc Việt Hân, do có sai phạm trong quản lý, sử dụng 2 khu "đất vàng" ở quận 1, xảy ra tại Tổng Công ty Lương thực miền Nam (Vinafood II) và một số đơn vị liên quan.

Ngày 29/11/2023, Cơ quan Cảnh sát điều tra Công an tỉnh Đồng Nai ra Quyết định khởi tố bị can, Lệnh bắt bị can để tạm giam đối với Nguyễn Khánh Hưng - Chủ tịch HĐQT CTCP Đầu tư LDG về “Tội lừa dối khách hàng”.

Những vụ án lớn được phanh phui từ năm ngoái tới nay đã phần nào tác động tới tâm lý của nhà đầu tư. Tuy nhiên, các chuyên gia cho rằng, yếu tố hoang mang của nhà đầu tư chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Về dài hạn đây là cuộc thanh lọc và sắp xếp lại thị trường địa ốc, nhất là sau thời gian tăng trưởng nóng.

"Cú ngã ngựa của các đại gia bất động sản sẽ khiến nhà đầu tư hoang mang nhưng chỉ diễn ra trong ngắn hạn. Về lâu dài, đâu là sự thanh lọc của thị trường giúp bất động sản phát triển bền vững", PGS.TS Đinh Trọng Thịnh, chuyên gia kinh tế nhận định.

Nếu như trong năm 2022, những thông tin tiêu cực liên quan tới trái phiếu bất động sản đã khiến niềm tin của nhà đầu tư sụt giảm. Trong năm 2023, doanh nghiệp bất động sản có khoảng 119.000 tỷ đồng trái phiếu đáo hạn, đây là con số kỷ lục tạo thách thức lớn với doanh nghiệp địa ốc.

Để cứu các doanh nghiệp bất động sản đang đứng trước nguy cơ vỡ nợ trái phiếu, đầu tháng 3 năm 2023, Chính phủ ban hành Nghị định 08/2023/NĐ-CP với nội dung quan trọng cho phép doanh nghiệp bất động sản giãn, hoãn nợ trái phiếu, đàm phán với các trái chủ thanh toán trái phiếu bằng bất động sản.

Kể từ khi Nghị định 08/2023/NĐ-CP có hiệu lực, một số chủ đầu tư đã thành công đàm phán với các trái chủ thanh toán trái phiếu bằng bất động sản. Kể từ tháng 6, trái phiếu phát hành mới có xu hướng đi lên, đỉnh điểm là tháng 10/2023 với 41.000 tỷ đồng.

Mặc dù thị trường trái phiếu doanh nghiệp đã có những khởi sắc, song nhìn chung áp lực trái phiếu vẫn đang đè nặng lên vai của một số doanh nghiệp khi tình hình kinh doanh thời gian qua không mấy khả quan.

Năm 2023, giải ngân đầu tư công là một trong những nhiệm vụ trọng tâm của các cấp, các ngành, các địa phương. Đây vừa là động lực cho nền kinh tế - xã hội, trong đó có thị trường bất động sản, vừa là nhiệm vụ nặng nề, khó khăn.

Theo số liệu từ Bộ Tài chính, ước giải ngân đầu tư công đến hết tháng 11 năm 2023 đạt khoảng 65,1% kế hoạch Thủ tướng Chính phủ giao, cao hơn 6,77% về tỉ lệ và cao hơn khoảng 123 nghìn tỷ đồng về số tuyệt đối so với cùng kỳ năm 2022.

Đầu tư công đã thúc đẩy nguồn vốn cho hạ tầng phát triển mạnh mẽ. Chính vì vậy, 2023 cũng là năm loạt dự án hạ tầng giao thông trọng điểm, quy mô lớn được phê duyệt chủ trương đầu tư, triển khai xây dựng hoặc về đích. Phải kể đến một số dự án nổi bật như vành đai 3 Tp.HCM, vành đai 4 Hà Nội, Cầu Cần Giờ, cầu Mỹ Thuận 2, cao tốc Mỹ Thuận – Cần Thơ; cao tốc Nha Trang – Cam Lâm, cầu Vĩnh Tuy giai đoạn 2…

Tháng 9/2023, vụ cháy chung cư mini ở Hà Nội đã khiến 56 người chết, 37 người bị thương trong đã dấy lên “hồi chuông cảnh báo” về vấn đề quản lý cấp phép và xây dựng chung cư mini. Sau vụ việc này, tình trạng bán tháo chung cư mini lan rộng tại Thủ đô. Nhiều ý kiến đặt ra, cần phải đưa ra quy định về việc siết cấp phép chung cư mini, tránh hệ quả nghiêm trọng trong quá trình quản lý, đặc biệt công tác phòng cháy chữa cháy.

Đến cuối tháng 11/2023, Quốc hội đã chính thức thông qua Luật Nhà ở sửa đổi, trong đó có quy định mới về 'chung cư mini'... Cụ thể, khoản 5 Điều 5 của dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) đã được điều chỉnh theo hướng thu hẹp phạm vi khu vực chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê, tăng cường phân cấp cho UBND cấp tỉnh quyết định, cụ thể như sau “tại các khu vực phường, quận, thành phố thuộc đô thị loại đặc biệt, loại I, loại II và loại III, chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê.

Đối với các khu vực còn lại, UBND cấp tỉnh căn cứ điều kiện của địa phương để xác định các khu vực chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê mua, cho thuê hoặc được chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hình thức phân lô bán nền để người dân tự xây dựng nhà ở…

2023 là năm ghi dấu ấn trên thị trường bất động sản khi dòng vốn cho lĩnh vực này được khơi thông sau khoảng thời gian bị "siết chặt". Cụ thể, ngay từ đầu năm 2023, Ngân hàng đã quyết liệt thực hiện các giải pháp góp phần tháo gỡ khó khăn, nâng cao khả năng tiếp cận vốn tín dụng cho thị trường bất động sản.

Ngân hàng chỉ đạo các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí để giảm mặt bằng lãi suất cho vay nhằm hỗ trợ doanh nghiệp phục hồi và phát triển sản xuất kinh doanh, ban hành chính sách cơ cấu lại thời hạn trả nợ và giữ nguyên nhóm nợ (Thông tư 02/2023/TT-NHNN), tháo gỡ khó khăn cho thị trường trái phiếu (Thông tư số 03/2023/TT-NHNN); Khuyến khích các TCTD tập trung nguồn vốn cho các phân khúc nhà ở thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân.

Đáng nói, động thái điều chỉnh giảm liên tục 4 lần các mức lãi suất điều hành của NHNN đã tác động rõ nét đến thị trường bất động sản. Thêm vào đó, việc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã ban hành Thông tư số 10 sửa đổi Thông tư 06 đã gỡ khó về điều kiện vay vốn cho các doanh nghiệp bất động sản. Từ đó, doanh nghiệp có cơ sở để bù đắp, duy trì các cam kết về tài chính với khách hàng cũng như tiếp tục triển khai dự án.

Theo số liệu từ NHNN, tính đến 30/09/2023, tổng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản của các tổ chức tín dụng đạt 2,74 triệu tỷ đồng, tăng 6,04% so với 31/12/2022, chiếm tỷ trọng 21,46% tổng dự đối với nền kinh tế. Trong đó, tín dụng bất động sản tập trung vào mục đích tiêu dùng tự sử dụng chiếm 64% và dư nợ đối với hoạt động kinh doanh chiếm tỷ trọng 36% dư nợ tín dụng lĩnh vực bất động sản.

Có thể thấy, các giải pháp, nỗ lực của Chính phủ, ngành Ngân hàng và các Bộ, ngành, địa phương trong việc tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường bất động sản đang dần phát huy hiệu quả.

Năm 2023, việc sửa đổi 3 luật lớn bao gồm: Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Đất đai được đánh giá là một trong những yếu tố quan trọng tác động đến thị trường địa ốc. Bởi lẽ, nhiều vướng mắc nảy sinh trước đó được kỳ vọng với quy định mới trong các luật sẽ được giải quyết. Trên cơ sở này, thị trường địa ốc sẽ phát triển theo chiều hướng lành mạnh và ổn định.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu & Tư vấn, Savills Hà Nội trước đó cũng thừa nhận, nhiều dự án cũng đang trong trạng thái chờ đợi các Luật liên quan như Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản, Luật Nhà ở... được Quốc hội thông qua để từ đó có cơ sở để được phê duyệt, triển khai dự án.

Vị này nhấn mạnh, yếu tố đầu tiên liên quan sự hồi phục của thị trường là việc sửa đổi luật, mà điển hình nhất là Luật Đất đai, Luật Kinh doanh Bất động sản… Nếu việc này được làm quyết liệt và được thông qua như dự kiến cũng như có văn bản hướng dẫn sau đó thì có thể vào thời điểm quý IV/2023, thị trường sẽ có chuyển biến.

Tuy nhiên, đến thời điểm hiện tại, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản sửa đổi đã chính thức được ấn nút thông qua với nhiều điểm mới. Trong khi đó, Luật Đất đai đang đợi thông qua ở kỳ họp Quốc hội tiếp theo năm 2024. Dẫu vậy, ở góc nhìn của chuyên gia nghiên cứu thị trường, ông Nguyễn Đức Lập, Viện trưởng Viện đào tạo thị trường bất động sản cho rằng, những quy định mới trong Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cũng góp phần thúc đẩy thị trường trở nên minh bạch. Đây là cơ sở để thị trường địa ốc dần hồi phục.

Trong thời gian tới, cùng với việc Luật Đất đai sửa đổi được thông qua, thị trường bất động sản sẽ có nền tảng chắc chắn để phát triển theo quỹ đạo bình ổn.

Ngay từ đầu năm 2023, Chính phủ đã nỗ lực, dốc sức nhằm vực dậy thị trường bất động sản với hàng loạt chính sách, quyết định nóng đã được ban hành. Cụ thể, ngày 17/2/2023, Thủ tướng Chính phủ chủ trì hội nghị trực tuyến toàn quốc tháo gỡ khó khăn, thúc đẩy thị trường bất động sản.

Từ tháng 3 nhiều chính sách tiếp tục được ban hành như Nghị định 08/NĐ-CP về trái phiếu doanh nghiệp; Nghị quyết 33/NQ-CP về giải pháp tháo gỡ cho thị trường bất động sản; Công văn 178/TTG-CN thúc đẩy, tháo gỡ cho thị trường bất động sản; Quyết định 338 về đề án xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội; Nghị định 10/NĐ-CP hướng dẫn Luật Đất đai, bổ sung quy định về cấp quyền sở hữu cho bất động sản du lịch nghỉ dưỡng…

Bên cạnh đó, hàng loạt hội nghị gỡ khó cho thị trường bất động sản được tổ chức nhằm thúc đẩy nhanh tiến trình vực dậy thị trường. Gói tín dụng 120.000 tỷ đồng đã phần nào tác động đến bức tranh thị trường bất động sản. Song song với đó, Ngân hàng Nhà nước đã có nhiều biện pháp để đưa lãi suất xuống mức thấp nhằm hỗ trợ doanh nghiệp, người dân phục hồi và phát triển sản xuất kinh doanh.

Sau nỗ lực của Chính phủ và các cơ quan ban ngành trong các chính sách điều hành thị trường, những tín hiệu tươi sáng đã bắt đầu xuất hiện rõ nét trên thị trường bất động sản ở thời điểm cuối năm 2023. Loạt tín hiệu vui xuất hiện như thanh khoản trên thị trường đã trở lại, nguồn cung mới bắt đầu ra hàng. Thị trường được dự báo sẽ tăng trưởng trở lại từ năm 2024.