Tăng cường vay nợ cho dự án mới
Thông tin về việc Everland dự kiến tham gia phát triển dự án thành phần tại ô đất HH5 thuộc Khu đô thị mới Bắc An Khánh (Hà Nội) đã được doanh nghiệp công bố từ cuối tháng 7/2023, sau khi Hội đồng quản trị có Nghị quyết số 30/2023/NQ-HĐQT về việc ký hợp đồng đặt cọc và nhận chuyển nhượng một phần dự án (ô đất HH5, diện tích 4,8 ha), cùng với một số bên liên quan.
Tuy nhiên, danh tính 10 doanh nghiệp tham gia cùng Everland tại dự án Sky Lumiere Center ở ô đất HH5 chỉ lộ diện sau khi doanh nghiệp công bố báo cáo tài chính kiểm toán năm 2023, ngay trước thềm chốt quyền tham dự đại hội cổ đông thường niên 2024 vào ngày 24/4 tới.
Danh sách bao gồm: Công ty Đô thị mới An Khánh, Công ty TNHH Thương mại và Dịch vụ Thuận Nguyễn, Công ty cổ phần Dịch vụ Thương mại Hồng Ngọc Việt, Công ty TNHH Thương mại Dịch vụ Xây dựng Trung Phong, Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng và Thương mại HTC VINA, Công ty TNHH Bất động sản Thuận Quang, Công ty TNHH Xây dựng Thương mại Dịch vụ Hàng hải Cao Trần, Công ty TNHH Kiến trúc Cảnh quan ALA, Công ty TNHH Bất động sản Hoàng Lê, Công ty TNHH Trusted Trading và Công ty TNHH Đầu tư Xây dựng Đại Kim Ưng.
Tính tới cuối năm 2023, Everland đã chuyển cho đối tác là Công ty Liên doanh TNHH Phát triển Đô thị mới An Khánh hơn 637,5 tỷ đồng. Toàn bộ quyền, tài sản và lợi ích phát sinh từ hợp đồng đặt cọc tại dự án Sky Lumiere Center đã được Everland thế chấp cho Ngân hàng HD Bank - Chi nhánh Hà Nam để làm tài sản đảm bảo cho khoản vay dài hạn 523 tỷ đồng trong 36 tháng, với lãi suất 12%/năm, ký vào tháng 8/2023.
Vay nợ tại HD Bank để phục vụ việc nhận chuyển nhượng ô đất HH5 là một trong những nguyên nhân khiến nợ phải trả của Everland tăng vọt trong năm 2023, lên tới 971,8 tỷ đồng, gấp gần 15 lần so với năm 2022. Do đây là các khoản vay tài trợ dự án dài hạn (từ 3 năm trở lên) nên nhiều khả năng đã được Everland thực hiện bút toán vốn hóa vào dự án HH5, giúp chi phí lãi vay tài chính trong năm vừa qua chỉ hơn 1 tỷ đồng.
Tổ chức kiểm toán chưa có đủ cơ sở để đưa ra ý kiến chấp nhận toàn phần đối với báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ tại kỳ kiểm toán báo cáo tài chính năm 2022, 2023 của Everland.
Báo cáo tài chính cho thấy, năm 2023, Everland đạt 1.090,1 tỷ đồng doanh thu, giảm 14,7% so với năm 2022, chủ yếu do doanh thu bán hàng dự án sụt giảm. Tuy nhiên, giá vốn hàng bán giảm mạnh hơn, nên lợi nhuận gộp đạt 48,1 tỷ đồng, tăng 27%. Chi phí lãi vay, chi phí quản lý doanh nghiệp, chi phí bán hàng không tăng nhiều, nên lợi nhuận trước thuế đạt 40,5 tỷ đồng, tăng 22% và lợi nhuận sau thuế đạt 31,4 tỷ đồng, tăng 21,7%.
Đáng lưu ý, lưu chuyển tiền thuần từ hoạt động kinh doanh của Everland trong năm 2023 âm hơn 449 tỷ đồng (năm 2022 âm gần 592 tỷ đồng), chủ yếu do các khoản phải thu và hàng tồn kho tăng, các khoản phải trả giảm.
Tính đến cuối năm 2023, khoản phải thu ngắn hạn (1.678,4 tỷ đồng) và hàng tồn kho (910,6 tỷ đồng) của Everland chiếm tới 95% tổng tài sản ngắn hạn. Phần còn lại là tiền và các khoản tương đương tiền, cùng các khoản phải thu ngắn hạn khác. Trong đó, gần 200 tỷ đồng là các khoản phải thu về cho vay ngắn hạn với nhiều cá nhân như bà Lê Minh Nguyệt (42,5 tỷ đồng), ông Lê Văn Tiến (40 tỷ đồng), ông Trương Quang Thế (33 tỷ đồng), ông Trương Quang Mạnh (25 tỷ đồng), ông Nguyễn Thúc Cẩn (10 tỷ đồng) và một số cá nhân khác (hơn 45 tỷ đồng). Riêng với cá nhân ông Nguyễn Thúc Cẩn, Phó chủ tịch Everland, Công ty có khoản phải thu gần 100 tỷ đồng.
Đáng lưu ý hơn là con số 910,6 tỷ đồng hàng tồn kho cuối năm 2023, bởi số liệu này được đơn vị kiểm toán nêu ý kiến trong báo cáo tài chính năm 2023, đồng thời là nguyên nhân khiến cổ phiếu EVG bị HOSE đưa từ diện cảnh báo sang diện kiểm soát từ đầu tháng 4/2024.
Năm 2021, Everland được kiểm toán bởi Công ty TNHH Kiểm toán và Kế toán Hà Nội, nhưng đơn vị kiểm toán này bị đình chỉ hoạt động bởi các vi phạm trong công tác kiểm toán từ tháng 5/2022. Sau đó, RSM Việt Nam (thực hiện kiểm toán năm 2022) và AFC Việt Nam (thực hiện kiểm toán năm 2023) đều đưa ra ý kiến ngoại trừ do cách xa thời điểm kiểm kê tiền mặt và hàng tồn kho của Everland, đồng thời không thể thực hiện được các thủ tục thay thế khác cần thiết cho số dư tiền mặt và hàng tồn kho vào ngày 31/12/2021.
Theo chế độ kế toán doanh nghiệp hiện hành, số dư tiền mặt và hàng tồn kho cuối kỳ tại ngày 31/12 năm trước được chuyển sang là số dư đầu kỳ tại ngày 1/1 năm sau. Do số dư tiền mặt và hàng tồn kho đầu kỳ có thể ảnh hưởng đến kết quả kinh doanh và tình hình lưu chuyển tiền tệ trong năm, nên tổ chức kiểm toán chưa có đủ cơ sở để đưa ra ý kiến chấp nhận toàn phần đối với báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh và báo cáo lưu chuyển tiền tệ tại kỳ kiểm toán báo cáo tài chính năm 2022, 2023 của Everland.
Kỳ vọng lợi nhuận năm 2024 tăng trưởng
Năm 2024, Everland đặt mục tiêu đạt doanh thu 1.250 tỷ đồng, tăng 15% và lợi nhuận sau thuế 94,5 tỷ đồng, gấp hơn 3 lần so với năm 2022. Động lực tăng trưởng lợi nhuận có thể là dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn (Quảng Ninh), bởi doanh nghiệp đang tập trung thi công và bán hàng dự án có quy mô đầu tư hơn 5.500 tỷ đồng này.
Tháng 4/2023, công ty con của Everland là Công ty cổ phần Everland Vân Đồn - chủ đầu tư dự án bất động sản nghỉ dưỡng ở Quảng Ninh đã tổ chức lễ “ra quân” (kick-off) dự án với gần 1.000 nhân viên kinh doanh đến từ 8 đại lý bất động sản gồm Mai Việt Land, Liên minh An Việt Homes - SRT Việt Nam, Liên minh Doha Land - Athena Land, Liên minh Hải Phát Land - Sgo Land, Cen Quảng Ninh, Time Pro, Vhomes, SGO Miền Bắc. Tính tới cuối năm 2023, chi phí sản xuất - kinh doanh dở dang ghi nhận tại dự án Crystal Holidays Harbour Vân Đồn là 821,3 tỷ đồng, đồng thời dự án bắt đầu ghi nhận doanh thu từ khách hàng đã ký hợp đồng mua bán hơn 204 tỷ đồng.
Bên cạnh đó, trong năm 2023, Everland khởi công 2 dự án mới là Tổ hợp thương mại, dịch vụ và du lịch nghỉ dưỡng Xuân Đài Bay (Phú Yên), Tổ hợp du lịch văn hóa di sản Lý Sơn (Quảng Ngãi).