Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Group:

Việc thu giữ tài sản đảm bảo không phải lúc nào cũng là giải pháp tối ưu. Trong bối cảnh thị trường còn nhiều bất ổn, điều này có thể trở thành gánh nặng cho ngân hàng nếu không đi kèm các giải pháp xử lý hiệu quả. Việc phối hợp giữa ngân hàng, doanh nghiệp và các cơ quan quản lý để tháo gỡ vướng mắc, minh bạch hóa quy trình và nâng cao hiệu quả sử dụng tài sản sẽ là chìa khóa để giải quyết bài toán nợ xấu một cách bền vững.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng GĐ DKRA Group.

Tính đến tháng 5, dư nợ tín dụng bất động sản tại Việt Nam đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng - tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương ứng mức tăng 20%. Nếu tín dụng toàn hệ thống tăng trưởng đúng mục tiêu 16% trong năm, tổng dư nợ bất động sản có thể đạt 3,8-3,9 triệu tỷ đồng. Tuy nhiên, tín dụng vẫn chủ yếu chảy vào doanh nghiệp bất động sản, trong khi người dân chưa mặn mà vay mua nhà do giá cao.

Đáng lưu ý, tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản đang tăng nhanh. Thống kê cho thấy tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết đã vượt 265.000 tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ. Trong khi Vietcombank, Techcombank, VietABank vẫn duy trì tỷ lệ nợ xấu thấp dưới 1,2%, một số ngân hàng như OCB đã ghi nhận mức 3,9%, khiến rủi ro hệ thống ngày càng rõ rệt.

Các doanh nghiệp địa ốc đang gặp tình cảnh “nửa mừng, nửa lo”. Về thuận lợi, lãi suất vay đã giảm hơn 2% so với cuối 2023, giúp chi phí vốn thấp hơn. Cùng với đó là sự ra đời của gói tín dụng 120.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội và các chính sách hỗ trợ tín dụng từ Ngân hàng Nhà nước.

Các đại biểu tương tác, thảo luận.

Tuy nhiên, không ít khó khăn vẫn đè nặng lên vai doanh nghiệp. Điều kiện vay vốn ngày càng khắt khe, đặc biệt trong bối cảnh báo cáo tài chính của nhiều công ty bộc lộ sự suy yếu. Ngân hàng ngày càng thận trọng vì lo ngại rủi ro nợ xấu, trong khi thủ tục vay vốn vẫn rườm rà, kéo dài. Thêm vào đó, nhiều ngân hàng chỉ chấp nhận tài sản đảm bảo là bất động sản, chưa linh hoạt với các tài sản khác như cổ phiếu hay quyền tài sản.

Để cải thiện khả năng tiếp cận vốn, doanh nghiệp cần minh bạch hóa báo cáo tài chính, tăng cường kiểm toán độc lập, và áp dụng công nghệ trong chấm điểm tín dụng. Đồng thời, các kênh huy động vốn thay thế như phát hành trái phiếu, hợp tác với quỹ đầu tư, tín dụng xanh cần được khuyến khích và mở rộng.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA):

Tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.

Xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là "cơ hội để phục hồi thị trường". Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù nhằm xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ. Chúng ta cần cách tiếp cận mới: Thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA.

Một trong những vướng mắc lớn hiện nay là pháp lý đối với tài sản đảm bảo. Nhiều dự án có giá trị lớn đang bị kẹt trong vòng xoáy thủ tục, tranh chấp pháp lý, khiến ngân hàng không thể phát mãi, doanh nghiệp không thể tái cấu trúc. Vì vậy, cần hoàn thiện hành lang pháp lý cho việc xử lý tài sản đảm bảo theo hướng minh bạch, rút ngắn quy trình phát mãi, kể cả thông qua đấu giá công khai hoặc chuyển nhượng dự án.

Chúng tôi đề xuất thành lập tổ công tác liên ngành cấp trung ương để rà soát, phân loại các dự án bất động sản đang bị ngưng trệ, từ đó có chính sách xử lý phù hợp từng nhóm nợ xấu, không nên dùng một cơ chế cứng nhắc cho tất cả.

Cần tạo điều kiện để các doanh nghiệp có dự án khả thi được tiếp cận nguồn vốn tín dụng với điều kiện linh hoạt hơn, qua đó phục hồi năng lực tài chính và hoàn thiện dự án, tạo dòng tiền thực để trả nợ.

Khi nợ xấu được xử lý, dòng tiền mới sẽ quay lại thị trường, doanh nghiệp sống lại, ngân hàng lành mạnh, và Nhà nước thu được thuế. Đây là bài toán cần lời giải tổng thể, với sự vào cuộc của cả hệ thống chính trị, chứ không thể chỉ trông chờ doanh nghiệp tự bơi trong khủng hoảng.

Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc hãng luật Lê Trung Phát, đoàn luật sư TPHCM:

Việc xử lý tài sản nhằm đảm bảo cho việc thu hồi nợ, nhìn tưởng rất đơn giản nhưng quả thật có rất nhiều vấn đề đặt ra, bởi nó là vấn đề về luật pháp mà khi gặp phải thì không thể không thực hiện.

Thoạt đầu, nhìn các ngân hàng cho vay và nhận thế chấp bằng bất động sản, cứ ngỡ là đơn giản và không mấy rủi ro, nhưng thực tế cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà để lấy lại được quyền lợi chính đáng của mình. Chính các ngân hàng cũng phải tốn nhiều thời gian, công sức nếu gặp phải các khách hàng không thiện chí khi bản thân họ không trả được nợ, bàn giao tài sản.

Luật sư Lê Trung Phát cho rằng việc xử lý tài sản nhằm đảm bảo cho việc thu hồi nợ tưởng rất đơn giản nhưng có rất nhiều vấn đề đặt ra.

Nhiều trường hợp, ngân hàng cầm được bản án, quyết định thi hành án, chờ việc bán đấu giá tài sản để thu hồi tiền nữa là xong nhưng đến lúc đó vẫn chưa xong vì lại phát sinh các tranh chấp. Đơn cử trường hợp người dân thế chấp căn nhà cho ngân hàng nhưng sau đó cho người khác thuê ở hoặc trồng cây hoa màu thì phát sinh quyền lợi của bên thứ 3. Do đó, khi xử lý nợ xấu thì phải đảm bảo quyền lợi, nghĩa vụ hài hòa cho các bên liên quan.

Để xử lý nợ xấu, cần đảm bảo quyền tài sản của người thế chấp, xây dựng quyền lợi bên nhận thế chấp tài sản và sự minh bạch hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng. Chúng ta không xây dựng hợp đồng như xây dựng bộ luật mà phải phân loại rõ quyền, nghĩa vụ của các bên. Khi thực hiện hợp đồng thế chấp tài sản, hợp đồng tín dụng và phía ngân hàng phải thông báo rõ với khách hàng rằng khi không trả nợ đúng hạn thì sẽ thu hồi tài sản để tránh các phát sinh về sau khi xảy ra tranh chấp.

Luật sư Lê Trung Phát - Giám đốc hãng luật Lê Trung Phát, đoàn luật sư TPHCM:

Nợ xấu ngân hàng không chỉ là điều mà người vay lo ngại mà nó còn là mối nguy hiểm đối với an toàn hoạt động ngân hàng. Bởi vậy, pháp luật ngân hàng đã có quy định rất chặt chẽ về việc phân loại nợ xấu và xử lý nợ xấu.

Căn cứ pháp lý về quyền sở hữu, quyền tài sản, điều 32 quy định mọi người có quyền sở hữu về thu nhập hợp pháp, của cải để dành, nhà ở, tư liệu sinh hoạt, tư liệu sản xuất, phần vốn góp trong doanh nghiệp hoặc trong các tổ chức kinh tế khác.

Luật sư Lê Trung Phát.

Bộ luật Dân sự năm 2015 tại chương 7 về tài sản được quy định tại 10 điều luật được xây dựng để xác định về tài sản. Sự thể chế hóa này, tưởng như đơn giản, nhưng không hề đơn giản, bởi nó liên quan đến quy định về quyền sở hữu, thuộc tính của quyền sở hữu, căn cứ xác lập và các quyền có liên quan, kể cả bên thứ 3 có liên quan.

Cụ thể, chủ sở hữu tài sản, họ có quyền chiếm hữu, sử dụng, định đoạt khi họ dùng quyền sở hữu tài sản của mình đi thế chấp cho ngân hàng và các tổ chức tín dụng, lúc đó nó chưa phải là căn cứ chuyển giao quyền sở hữu.

Về căn cứ pháp lý cho việc xử lý nợ xấu, theo thông tư 11/2021NHNN thì phân loại nợ có 5 nhóm theo từng tiêu chí khác nhau. Theo đó, ít nhất mỗi tháng một lần, trong 7 (bảy) ngày đầu tiên của tháng, tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài căn cứ quy định tại khoản 5 Điều 1, Điều 9, Điều 10, Điều 11, Điều 12, Điều 13 Thông tư này tự thực hiện phân loại nợ, cam kết ngoại bảng đến thời điểm cuối ngày cuối cùng của tháng trước liền kề, trích lập dự phòng rủi ro theo kết quả tự phân loại nợ, cam kết ngoại bảng và gửi kết quả tự phân loại nợ, cam kết ngoại bảng cho CIC.

Quang cảnh hội thảo.

Ngoài ra, xử lý nợ xấu được quy định tại Điều 12 về mức trích lập dự phòng đối với tài sản đảm bảo. Áp lực xử lý nợ xấu đối với ngân hàng rất lớn vì hạn chế kinh doanh cho phía ngân hàng vào năm tiếp theo. Bản thân ngân hàng cũng mong muốn xử lý nợ xấu để mang lợi nhuận. Tài sản thế chấp chỉ là nhằm đảm bảo thực hiện nghĩa vụ khi đến hạn.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn - Trường Chính sách công và quản lý Fulbright:

Điều kiện tiên quyết là hợp đồng thế chấp phải có thỏa thuận rõ ràng về quyền xử lý tài sản mà không cần thông qua tòa án - cơ chế được gọi là “power of sale”. Thỏa thuận này không thể mơ hồ hay chỉ mang tính hình thức, mà phải quy định cụ thể trình tự thông báo, phương thức định giá, thời gian chờ xử lý cũng như các quyền còn lại của người vay sau khi tài sản bị bán.

Trong suốt quá trình xử lý, việc thông báo cho người vay cần được thực hiện minh bạch, bằng văn bản, với thời hạn hợp lý. Điều này không chỉ đảm bảo quyền được biết và chuẩn bị của người vay, mà còn tạo điều kiện để họ có thể chủ động trả nợ, tự tìm đối tác chuyển nhượng tài sản nhằm đạt mức giá tốt hơn, hoặc tái đàm phán với bên cho vay.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn.

Một điểm then chốt khác là việc định giá tài sản phải phản ánh đúng giá trị thị trường, tránh tình trạng tổ chức tín dụng đơn phương bán với giá thấp, gây thiệt hại cho người vay. Để đảm bảo khách quan, nên có sự giám sát của bên thứ ba hoặc cơ chế định giá độc lập trong toàn bộ quá trình này.

Bên cạnh đó, quy trình xử lý tài sản cần được thiết kế một cách công khai, dễ giám sát và có thể kiểm chứng. Trong trường hợp không áp dụng đấu giá công khai, việc chuyển nhượng tài sản nên được thực hiện qua sàn giao dịch hoặc các kênh minh bạch khác. Đồng thời, các thông tin như giá chào bán, hồ sơ người mua và biên bản giao dịch cần được công bố công khai để tránh xung đột lợi ích.

Một nguyên tắc quan trọng không thể bỏ qua là người vay cần được bảo đảm quyền nhận lại phần dư sau khi tài sản bị bán, trừ đi khoản nợ gốc, lãi và các chi phí hợp lý. Đây là quyền tài sản hợp pháp, cần được tổ chức tín dụng thông báo rõ ràng trong mọi trường hợp - kể cả khi không còn giá trị dư - nhằm tránh khiếu nại phát sinh.

Các đại biểu dự hội thảo.

Cuối cùng, khung pháp lý cũng cần tính đến quyền lợi của các bên thứ ba có liên quan, như người đồng sở hữu, người thuê nhà hợp pháp hoặc người bảo lãnh. Những đối tượng này cần được thông báo và tạo điều kiện thực hiện quyền, nghĩa vụ của mình trước khi tài sản bị xử lý, để toàn bộ quá trình được diễn ra một cách toàn diện, minh bạch và nhân văn hơn.

Cần luật hóa những cái gì thành công từ Nghị quyết 42 để đảm bảo quyền thu giữ tài sản hợp pháp của ngân hàng và cũng đảm bảo quyền tài sản của bên đi vay cũng phải được bảo vệ. Cuối cùng, phải cân bằng quan điểm khi hoàn thiện Luật các tổ chức tín dụng phải cân bằng giữa quyền thu giữ tài sản của ngân hàng và quyền tài sản của bên đi vay. Khả năng cân bằng này phải dựa trên các nguyên lý gồm: tăng độ bao phủ rủi ro cho ngân hàng, giảm chi phí sử dụng vốn cho người đi vay, cải thiện được khả năng tiếp cận tín dụng cho nền kinh tế.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn - Trường Chính sách công và quản lý Fulbright:

Tài sản bảo đảm giúp ngân hàng yên tâm cấp vốn, đồng thời kiểm soát rủi ro. Một cơ chế xử lý tài sản hiệu quả không chỉ bảo vệ tổ chức tín dụng trước nguy cơ nợ xấu mà còn thúc đẩy mở rộng tín dụng và củng cố niềm tin vào hệ thống tài chính. Tuy nhiên, giá trị thực sự của tài sản bảo đảm chỉ phát huy khi có thể được thu giữ và xử lý nhanh chóng, minh bạch, hợp pháp nếu người vay mất khả năng trả nợ. Quyền thu hồi tài sản trở thành công cụ pháp lý cốt lõi, đảm bảo dòng vốn lưu thông và thị trường tín dụng vận hành ổn định.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn.

Các quốc gia xử lý tài sản bảo đảm theo hai truyền thống pháp lý chính: Thông luật (Common Law - như Mỹ, Anh, Singapore) và Dân luật (Civil Law - như Đức, Nhật, Việt Nam).

Trong hệ thống Thông luật, quyền thỏa thuận trong hợp đồng được đề cao. Nếu hợp đồng thế chấp quy định rõ “quyền bán tài sản”, ngân hàng có thể tự thu giữ và bán tài sản mà không cần đưa ra tòa. Cơ chế này rút ngắn thời gian xử lý nợ, giảm chi phí pháp lý và nâng cao hiệu quả thu hồi nợ, trở thành hình mẫu trong quản lý rủi ro tín dụng.

Ngược lại, các quốc gia theo Dân luật như Việt Nam thường yêu cầu việc xử lý tài sản bảo đảm phải thông qua tòa án hoặc cơ quan thi hành án, ngay cả khi hợp đồng có điều khoản rõ ràng về quyền xử lý. Cách tiếp cận này nhằm bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người vay và bên thứ ba, đảm bảo sự công bằng và minh bạch trong toàn bộ quá trình. Tuy nhiên, chính quy trình tư pháp phức tạp lại khiến thời gian xử lý kéo dài.

Phần nợ xấu hay còn gọi là “cục máu đông” này kéo dài từ năm này qua tháng khác, gây thiệt hại cho ngân hàng, gây thiệt hại cho người thế chấp. Tài sản bị phong tỏa, bị kê biên, niêm phong, rõ ràng không làm gì được, không sinh lời được…gây lãng phí.

Hội thảo đề cập vấn đề nóng trong xử lý nợ xấu ngân hàng, thu hút sự quan tâm của nhiều người.

Trong giai đoạn 2017-2023, Nghị quyết 42/2017/QH14 từng mở ra một cơ chế đặc thù, giúp tổ chức tín dụng xử lý tài sản nhanh chóng và hiệu quả hơn. Tuy nhiên, khi nghị quyết hết hiệu lực vào cuối năm 2023, hệ thống pháp lý lập tức rơi vào trạng thái hụt cơ chế xử lý hữu hiệu. Trước yêu cầu hoàn thiện khung pháp lý hậu Nghị quyết 42.

Ông Phùng Công Sưởng - Tổng Biên tập báo Tiền Phong, Trưởng ban tổ chức hội thảo:

Trong bối cảnh nền kinh tế Việt Nam đang nỗ lực phục hồi và phát triển, thị trường bất động sản, vốn là một động lực tăng trưởng quan trọng, hiện đối mặt với nhiều thách thức chưa từng có. Khó khăn không chỉ là những vấn đề cố hữu về pháp lý, quy hoạch hay khả năng thanh khoản, mà còn là một bài toán phức tạp hơn, đó là việc xử lý khối tài sản bảo đảm khổng lồ đang “kẹt” trong hệ thống ngân hàng. Đây là gánh nặng không hề nhỏ, đang đè nặng lên cả hệ thống tín dụng và bản thân các doanh nghiệp.

Dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đã vượt ngưỡng 1,56 triệu tỷ đồng, tăng tới 20% so với cuối năm 2024. Đây không chỉ là một con số khô khan trên bảng cân đối kế toán. Đằng sau nó là những dự án đang đình trệ, những doanh nghiệp đang kiệt sức, những người dân đang lo lắng về tài sản và tương lai. Điều đó phản ánh một bức tranh phức tạp về những rủi ro tiềm ẩn, về sự tắc nghẽn của dòng vốn và về những khó khăn mà không chỉ các tổ chức tín dụng mà cả các nhà phát triển dự án và người mua nhà đang phải đối mặt.

Ông Phùng Công Sưởng - Tổng Biên tập báo Tiền Phong.

Việc xử lý nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản, do đó không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần của riêng ngành ngân hàng. Nó đã trở thành một vấn đề đa chiều, liên quan chặt chẽ đến các khía cạnh pháp lý và đòi hỏi sự đồng hành, phối hợp chặt chẽ từ Nhà nước, doanh nghiệp, và cả người dân.

Nếu chúng ta không có một cách tiếp cận thấu đáo, một giải pháp thực sự hài hòa lợi ích của tất cả các bên liên quan, thì những rủi ro sẽ không chỉ dừng lại ở các con số thống kê trên báo cáo tài chính. Hậu quả có thể lớn hơn nhiều, ảnh hưởng nghiêm trọng đến niềm tin thị trường, đến sự an toàn, ổn định của hệ thống tín dụng quốc gia, và xa hơn là tác động tiêu cực đến sức khỏe tổng thể của nền kinh tế. Khi niềm tin bị xói mòn, mọi nỗ lực phục hồi và tăng trưởng đều trở nên khó khăn hơn gấp bội.

Với vai trò là một cơ quan báo chí, Báo Tiền Phong nhận thấy trách nhiệm phải khởi xướng và tổ chức hội thảo với chủ đề “Xử lý nợ xấu: Đâu là giải pháp hài hòa?” Báo Tiền Phong mong muốn tạo ra một diễn đàn công khai, minh bạch, nơi mà các chuyên gia, nhà quản lý, đại diện doanh nghiệp có thể cùng ngồi lại, cùng nhau đối thoại thẳng thắn, phân tích sâu sắc các vướng mắc, và quan trọng nhất là hiến kế những giải pháp thực tiễn, khả thi.

Ban Tổ chức hội thảo tặng hoa các đại biểu tham dự.

Hội thảo là một tiếng nói độc lập, khách quan và đầy trách nhiệm, góp phần vào quá trình hoàn thiện chính sách pháp luật, đặc biệt là đóng góp ý kiến có giá trị vào dự thảo Luật các tổ chức tín dụng sửa đổi - một dự thảo luật đang được xã hội đặc biệt quan tâm và kỳ vọng sẽ tạo ra hành lang pháp lý vững chắc hơn cho hoạt động tín dụng, đặc biệt là trong việc xử lý tài sản bảo đảm và nợ xấu.

Từ hội thảo hôm nay, sẽ có thêm nhiều góc nhìn đa chiều, những đề xuất cụ thể và khả thi, những sáng kiến đột phá để cùng nhau tháo gỡ những nút thắt đang cản trở sự phát triển. Hơn hết, mục tiêu cao nhất của chúng ta là bảo vệ tài sản hợp pháp, quyền lợi chính đáng của các chủ thể trong nền kinh tế, và trên hết là góp phần phục hồi niềm tin - yếu tố nền tảng và cốt lõi cho sự tăng trưởng bền vững của thị trường bất động sản nói riêng và nền kinh tế nói chung.