Sự dịch chuyển không ngẫu nhiên

Những tháng đầu năm 2025, thị trường địa ốc miền Nam ghi nhận sự xuất hiện của nguồn cung lớn. Không chỉ các doanh nghiệp phía Nam "bung hàng", nhiều "đại gia" miền Bắc cũng khởi công những dự án rất lớn.

Chẳng hạn như Vingroup khởi công siêu dự án lấn biển tại Cần Giờ (Vinhomes Green Paradise) với tổng vốn đầu tư 217.000 tỷ đồng, chỉ vài tháng sau khi công bố Vinhomes Green City tại Long An. Hay như Ecopark triển khai Eco Retreat – một dự án nghỉ dưỡng quy mô 220ha tại Long An, sau thành công của Eco Village Saigon River tại Đồng Nai.

Song hành cùng các chủ đầu tư là sự nhập cuộc mạnh mẽ của các đơn vị môi giới. Sky Realty, Newstarland, BrikyLand hay BHS Group – vốn là những tên tuổi quen thuộc với thị trường Hà Nội, đã và đang mở rộng địa bàn hoạt động vào TP. HCM và các tỉnh giáp ranh. Việc lựa chọn thời điểm “Nam tiến” được nhìn nhận không phải ngẫu nhiên mà là quyết định dựa trên đánh giá kỹ lưỡng về sự thay đổi trong khẩu vị đầu tư, giá trị tài sản và chu kỳ tăng trưởng giữa hai miền.

Tại Hà Nội, từ năm 2023 đến nay, thị trường ghi nhận mức tăng giá mạnh ở cả phân khúc chung cư và đất nền. Đơn cử theo báo cáo quý I/2025 của CBRE, giá bán sơ cấp căn hộ tại Thủ đô đã đạt ngưỡng 75 triệu đồng/m² – mức cao nhất từ trước tới nay, gần như "chạm đỉnh" ngưỡng chịu đựng của người mua ở thực. Đây cũng là lý do khiến giới đầu tư bắt đầu nhìn về miền Nam như một lựa chọn chiến lược.

Thống kê từ Batdongsan.com.vn cho thấy, mức độ quan tâm đến nhà riêng và căn hộ tại TP. HCM đã tăng lần lượt 26% và 20% trong quý IV/2024. Một khảo sát với 180 nhà đầu tư phía Bắc càng làm rõ xu hướng này: 66% đang tìm kiếm cơ hội đầu tư tại TP. HCM, trong khi mức độ quan tâm đến chính thị trường Hà Nội đã giảm gần một nửa so với thời điểm đầu năm.

Phía Nam – tiềm năng có đủ lớn?

Bức tranh thị trường hiện tại cho thấy khu vực phía Nam đang hội tụ nhiều yếu tố để trở thành "vùng trũng" hút dòng tiền. Về mặt chính sách, các tín hiệu tích cực từ Chính phủ trong việc tháo gỡ pháp lý và khơi thông tín dụng đã bước đầu phát huy hiệu quả. Về hạ tầng, loạt công trình trọng điểm như vành đai 3, cao tốc TP. HCM – Mộc Bài, TP. HCM – Long Thành… đang dần hình thành bộ khung liên kết vùng, tạo động lực phát triển cho toàn khu vực phía Nam.

Tuy nhiên, thị trường vẫn trong trạng thái "ngóng chờ". Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, nhận định sức mua vẫn chưa thực sự khởi sắc, do giá nhà tại TP.HCM còn cao trong khi các khu vực vùng ven chưa đủ hấp dẫn để tạo đột phá. “Nhà đầu tư hiện vẫn đang dò xét, chưa vào tiền mạnh”, ông Tuấn nói.

Dù vậy, theo báo cáo của Dat Xanh Services, từ tháng 2/2025, hoạt động bán hàng tại nhiều sàn đã bắt đầu lấy lại nhịp, đặc biệt tại các dự án có mức giá hợp lý, pháp lý minh bạch. Những địa bàn như Bình Dương, Long An, Bà Rịa – Vũng Tàu đang nổi lên như "vùng đệm" cho dòng vốn, trong bối cảnh TP. HCM vẫn đang tái cấu trúc nguồn cung.

Một tín hiệu khác cho thấy thị trường phía Nam đang dần ấm lên là sự dịch chuyển về quy mô của lực lượng môi giới. Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), số lượng môi giới từ Bắc vào Nam tăng 32% trong quý I/2025, chủ yếu đến từ Hà Nội, Bắc Ninh, Quảng Ninh.

“Vào đây bán hàng tuy vất vả nhưng dễ thuyết phục khách hơn vì giá còn hợp lý. Dự án tôi đang làm ở Bình Dương có giá khoảng 2 tỷ đồng/căn, gần khu công nghiệp, khách đầu tư cho thuê mua khá nhiều”, chị Trần Hương – môi giới từ Bắc Giang vừa chuyển vào TP. HCM ba tháng, chia sẻ.

Tuy nhiên, không phải ai cũng dễ dàng thích nghi. Nhiều môi giới cho biết khách hàng miền Nam kỹ tính, đòi hỏi cao và quan hệ địa phương là yếu tố sống còn để tiếp cận nguồn hàng tốt. “Đây là thị trường cần đầu tư lâu dài, không thể đánh nhanh rút gọn như thời sốt đất trước kia”, chị Hương thừa nhận.

Trao đổi với Tạp chí Đầu tư Tài chính - VietnamFinance, ông Lê Quốc Kiên - chuyên gia bất động sản, cho rằng sự dịch chuyển này không đơn thuần là tìm kiếm thị phần mới mà còn có ý nghĩa chiến lược. “Đây là sự chuẩn bị dài hơi để đón đầu chu kỳ mới. Khi thị trường phía Nam bắt đầu vào giai đoạn phục hồi thực chất, những ai ‘lót ổ’ trước sẽ có lợi thế cạnh tranh lớn”, ông phân tích.

Tuy nhiên, ông Kiên cũng nhấn mạnh không phải tất cả các đơn vị đều có thể trụ vững. Sự cạnh tranh sẽ khốc liệt hơn khi các dự án lớn bắt đầu bung hàng. Chỉ những sàn có hệ thống đào tạo tốt, am hiểu thị trường địa phương và có quan hệ bền vững với chủ đầu tư mới có thể tạo dấu ấn.

Sự sôi động trở lại của thị trường phía Nam, cùng với làn sóng “Nam tiến” của các sàn phía Bắc, có thể xem là một phép thử lớn cho tính bền vững của chu kỳ hồi phục. Mặc dù có nhiều kỳ vọng, thị trường vẫn đối mặt với không ít rủi ro: từ sức mua yếu đến sự bất định trong tiến độ pháp lý của các dự án mới.

Thị trường cần thêm thời gian để những dự án lớn chuyển từ giai đoạn triển khai sang giai đoạn bán hàng. Chỉ khi nguồn cung thực sự được cải thiện, dòng tiền quay lại rõ ràng và tâm lý nhà đầu tư ổn định, chu kỳ phục hồi mới bước sang giai đoạn tăng tốc thực thụ.

Trong bức tranh toàn cảnh đó, sự đổ bộ của các sàn giao dịch phía Bắc là một yếu tố tích cực không chỉ bởi dòng tiền, mà còn bởi chuyên môn, kinh nghiệm và sự chuyên nghiệp mà họ mang theo. Nhưng phía Nam có trở thành “miền đất hứa” như kỳ vọng hay không, vẫn cần thêm thời gian và sự bền gan của những người tiên phong.