Trong năm 2025, tín dụng các lĩnh vực liên quan đến bất động sản được kỳ vọng là nhóm có vai trò trọng yếu thúc đẩy tăng trưởng tín dụng khi thị trường bất động sản (BĐS) đã xuất hiện những tín hiệu khởi sắc mới.

Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước (NHNN), tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản năm 2024 tăng 16,11% so với cuối năm 2023 (cao hơn mức tăng trưởng tín dụng toàn nền kinh tế là 15,08 %). Trong đó, dư nợ tiêu dùng bất động sản vẫn chiếm tỷ trọng lớn nhất (khoảng 60%), dư nợ kinh doanh bất động sản chiếm khoảng tỷ trọng khoảng 40%.

Trong bối cảnh thị trường bất động sản dần phục hồi sau giai đoạn trầm lắng, hoạt động cho vay bất động sản (BĐS) tại các ngân hàng thương mại ghi nhận mức tăng trưởng tích cực trong quý I/2025.

Theo thống kê từ báo cáo tài chính của 12 ngân hàng niêm yết (có diễn giải chi tiết), tổng dư nợ cho vay hoạt động kinh doanh BĐS đã tăng 9,7% so với cuối năm 2024. 

Tỷ trọng cho vay lĩnh vực này tại những ngân hàng trên cũng tăng từ 16,58% vào cuối năm 2024 lên 17,3% vào cuối quý I/2025, cho thấy các ngân hàng vẫn đang tích cực bơm vốn cho BĐS, trong bối cảnh nguồn cung trên thị trường có sự phục hồi và lãi suất cho vay mua nhà ở mức thấp.

Có tới 10/12 ngân hàng được khảo sát ghi nhận dư nợ cho vay BĐS tăng trưởng so với đầu năm. Xét về tốc độ tăng trưởng, PGBank dẫn đầu nhóm này khi ghi nhận mức tăng mạnh nhất với 34,4%. Tính đến 31/3, số dư cho vay BĐS của ngân hàng này ở mức 4.745 tỷ đồng, tăng 34,4% so với con số cuối năm trước (3.529 tỷ đồng). 

Tăng trưởng tập trung ở phân khúc khách hàng doanh nghiệp

Trong số 12 ngân hàng được thống kê, có đến 7 nhà băng đều ghi nhận dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản tăng trưởng hai chữ số trong ba tháng đầu năm. 

Trong đó, Techcombank hiện là ngân hàng có dư nợ cho vay kinh doanh BĐS lớn nhất, đạt 214.783 tỷ đồng, tăng mạnh 14,8% so với cuối năm trước. Đáng chú ý, mảng này chiếm tới 33,9% tổng dư nợ của Techcombank, tỷ trọng cao nhất trong nhóm khảo sát. 

Techcombank hiện là ngân hàng có tỷ trọng cho vay bất động sản cao nhất hệ thống với tỷ lệ này cuối quý I đạt 61%, nếu tính cả mảng xây dựng và vật liệu xây dựng thì tỷ trọng lên tới 72% tổng dư nợ. Riêng mảng khách hàng cá nhân tỷ trọng cho vay mua nhà chiếm 72%.

Theo thống kê, dư nợ bất động sản của nhóm khách hàng doanh nghiệp (gồm cả trái phiếu doanh nghiệp) trong quý I tăng trưởng 12% so với cùng kỳ, tăng 13% từ đầu năm đến nay. Trong khi, dư nợ cho vay mua nhà (khách hàng cá nhân) của Techcombank tăng 2% so với cùng kỳ. 

Tại sự kiện gặp gỡ Nhà đầu tư cá nhân - Công bố kết quả kinh doanh quý I/2025, lãnh đạo ngân hàng Techcombank đánh giá thị trường bất động sản sẽ có khả năng hồi phục và tăng trưởng.

Tuy nhiên, tốc độ phục hồi và tăng trưởng sẽ còn phụ thuộc nhiều vào yếu tố địa chính trị thế giới, cũng như chính sách thuế đối ứng của Mỹ tác động đến nền kinh tế Việt Nam và đối với nền kinh tế thế giới. 

Tại sự kiện, ông Nguyễn Anh Tuấn, Giám đốc Khối Ngân hàng bán lẻ cho biết khi đánh giá mức độ hồi phục và tăng trưởng của mảng bất động sản, Techcombank sẽ nhìn nhận theo hai khía cạnh bao gồm nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ. Đồng thời, ngân hàng đánh giá xuyên suốt từ các phân khúc khác nhau.

"Chúng ta thấy rõ nguồn cung và tỷ lệ hấp thụ đều ghi nhận diễn biến tích cực. Với tốc độ đô thị hoá, thu nhập người dân gia tăng và sự quyết liệt của Chính phủ trong phát triển hạ tầng, chúng tôi tin rằng bất động sản sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ trong dài hạn", ông Tuấn nhấn mạnh.

Đứng sau Techcombank là VPBank với dư nợ BĐS 185.899 tỷ đồng, chiếm 25,5% tổng dư nợ. Tuy nhiên, đây cũng là một trong hai ngân hàng ghi nhận tăng trưởng âm trong cho vay BĐS, giảm 0,4% so với cuối năm 2024. Việc điều chỉnh danh mục tín dụng có thể cho thấy sự thận trọng của VPBank trong việc lĩnh vực tín dụng.

Ngoài Techcombank, một số ngân hàng có tỷ trọng cho vay BĐS trên tổng dư nợ cao như SHB (25%), VPBank (25,5%), BVBank (17,5%), và KienlongBank (16,2%).

Nhiều ngân hàng có quy mô dư nợ BĐS vừa và nhỏ đã ghi nhận mức tăng trưởng hai chữ số. Đáng chú ý, PG Bank tăng tới 34,4%, dù quy mô dư nợ còn khiêm tốn (4.745 tỷ đồng). VIB và KienlongBank cũng ghi nhận tăng trưởng lần lượt là 24,9% và 20,5%.

Những con số này cho thấy tín hiệu mở rộng hoạt động cho vay BĐS ở nhóm ngân hàng vừa và nhỏ, trong bối cảnh thị trường kỳ vọng hồi phục.

Chính sách và pháp lý tiếp tục đóng vai trò then chốt

Tại diễn đàn “Cơ chế đặc thù và dòng vốn cho thị trường bất động sản" vào đầu tháng 4, ông Nguyễn Đức Lệnh, Phó Giám đốc Ngân hàng Nhà nước chi nhánh TP HCM, cho rằng thị trường bất động sản đang quá phụ thuộc vào tín dụng ngân hàng. Nếu theo định hướng, chủ trương chính sách thì tín dụng nên tập trung vào sản xuất kinh doanh.

Hiện tổng dư nợ tín dụng bất động sản trên địa bàn TP HCM đạt 1,085 triệu tỷ đồng, chiếm 27,5% tổng dư nợ tín dụng trên địa bàn.

"Tăng trưởng lĩnh vực này còn cao hơn tăng trưởng tín dụng chung. Do vậy không có việc ngân hàng gây khó. Việc cho vay tín dụng với lĩnh vực bất động sản giúp tạo lập nhà ở, thúc đẩy thị trường bất động sản tăng trưởng phát triển", ông Lệnh nhấn mạnh.

Một điểm thuận lợi trong trung và dài hạn theo vị này là hành lang pháp lý vô cùng thuận lợi cho tín dụng ngân hàng. Nếu một dự án đủ pháp lý thì ngân hàng đều sẵn sàng cho vay. Riêng với phân khúc nhà ở xã hội, ông Lệnh cho biết vẫn còn vướng về pháp lý. 

Bên cạnh đó, các ngân hàng vẫn tiếp tục cho vay phân khúc nhà ở thương mại để ở, đồng thời tiếp tục thực hiện đẩy mạnh chương trình cho vay nhà ở đối với người trẻ dưới 35 tuổi.

Phát biểu tại họp báo "Tâm điểm tín dụng Việt Nam 2025: Tăng trưởng, tín dụng và thị trường vốn trong kỷ nguyên mới", ông Nguyễn Nhật Hoàng, Quản lý Cấp cao, Xếp hạng Doanh nghiệp phi tài chính tại FiinRatings, nhận định rằng tín dụng trong lĩnh vực bất động sản sắp tới sẽ có những điểm tích cực.

Dù vẫn còn nhiều thách thức, ngành bất động sản đang hướng tới một giai đoạn phục hồi bền vững hơn, khi các văn bản pháp lý mới có hiệu lực và được áp dụng thực tế trong thời gian tới. Điều này kỳ vọng sẽ giúp cải thiện nguồn cung mới từ năm 2025 cho các thành phố lớn cũng như các đô thị vệ tinh, ông Hoàng cho hay.

Đồng thời, chuyên gia này cho rằng quá trình đô thị hóa, sự gia tăng của tầng lớp trung lưu và dòng vốn đầu tư nước ngoài là những động lực quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển trong dài hạn.

Đại diện FiinRatings dự báo tín dụng bất động sản sẽ dần chuyển hướng vào người mua nhà thay vì chủ đầu tư như trước và sẽ phục hồi mạnh mẽ vào năm 2025-2026, đặc biệt là tại các thành phố vệ tinh, nơi nguồn cung dồi dào và giá cả hợp lý hơn.