Nợ xấu trong bất động sản tăng

Ngày 27/5, tạo Hội thảo “Xử lý nợ xấu - đâu là giải pháp hài hòa” do báo Tiền Phong tổ chức, các chuyên gia ngân hàng, luật sư đã chia sẻ nhiều giải pháp xử lý “Cục máu đông” nợ xấu đang tồn tại tại nhiều ngân hàng.

Theo Ban tổ chức, tính đến tháng 5/2025, dư nợ tín dụng bất động sản tại Việt Nam tiếp tục tăng trưởng mạnh. Theo số liệu từ Ngân hàng Nhà nước, dư nợ tín dụng kinh doanh bất động sản đạt hơn 1,56 triệu tỷ đồng, tăng khoảng 260.000 tỷ đồng so với cuối năm 2024, tương ứng mức tăng 20%.

Ông Phùng Công Sưởng, Tổng Biên tập báo Tiền Phong, Trưởng ban tổ chức hội thảo cho biết, khó khăn trong việc xử lý nợ xấu không chỉ là những vấn đề cố hữu về pháp lý, quy hoạch hay khả năng thanh khoản, mà còn là một bài toán phức tạp hơn, đó là việc xử lý khối tài sản bảo đảm khổng lồ đang “kẹt” trong hệ thống ngân hàng. Đây là gánh nặng không hề nhỏ, đang đè nặng lên cả hệ thống tín dụng và bản thân các doanh nghiệp.

Tỷ lệ nợ xấu trong lĩnh vực cho vay bất động sản tại các ngân hàng đang có xu hướng gia tăng. Theo thống kê mới nhất, tổng nợ xấu của 27 ngân hàng niêm yết tại Việt Nam đã vượt 265 nghìn tỷ đồng, tăng 18,5% so với cùng kỳ năm trước. Một số ngân hàng có tỷ lệ nợ xấu thấp nhất gồm VietABank (0,7%), Vietcombank (1%), và Techcombank (1,2%).

“Đây không chỉ là một con số khô khan trên bảng cân đối kế toán. Đằng sau nó là những dự án đang đình trệ, những doanh nghiệp đang kiệt sức, những người dân đang lo lắng về tài sản và tương lai. Điều đó phản ánh một bức tranh phức tạp về những rủi ro tiềm ẩn, về sự tắc nghẽn của dòng vốn và về những khó khăn mà không chỉ các tổ chức tín dụng mà cả các nhà phát triển dự án và người mua nhà đang phải đối mặt"- ông Sưởng nhấn mạnh.

Ở góc độ doanh nghiệp, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh cho rằng, tình trạng nợ xấu bất động sản đang ngày càng phức tạp, ảnh hưởng lớn đến sự ổn định của thị trường tài chính và sức khỏe doanh nghiệp. Nếu không có giải pháp tổng thể và mang tính đột phá, hàng loạt dự án dở dang sẽ tiếp tục “đắp chiếu”, kéo theo hệ lụy dây chuyền đến ngân hàng, nhà đầu tư và người lao động.

Theo ông Châu, xử lý nợ xấu không chỉ là thu hồi nợ mà còn là "cơ hội để phục hồi thị trường". Chính phủ cần xem xét ban hành cơ chế đặc thù nhằm xử lý nợ xấu một cách quyết liệt, đồng bộ. Chúng ta cần cách tiếp cận mới: thu hồi được nợ, khôi phục được dự án, cứu được doanh nghiệp và giữ được việc làm cho người lao động.

Đánh giá áp lực xử lý nợ xấu đối với ngân hàng rất lớn, Luật sư Lê Trung Phát, Giám đốc hãng luật Lê Trung Phát, đoàn luật sư TP. Hồ Chí Minh cho rằng, nợ xấu ngân hàng không chỉ là điều mà người vay lo ngại mà nó còn là mối nguy hiểm đối với an toàn hoạt động ngân hàng. Bởi vậy, pháp luật ngân hàng đã có quy định rất chặt chẽ về việc phân loại nợ xấu và xử lý nợ xấu.

Xứ lý khối tài sản “đắp chiếu” tại ngân hàng

Theo các chuyên gia, việc xử lý nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản không còn là vấn đề kỹ thuật đơn thuần của riêng ngành ngân hàng. Nó đã trở thành một vấn đề đa chiều, liên quan chặt chẽ đến các khía cạnh pháp lý và đòi hỏi sự đồng hành, phối hợp chặt chẽ từ Nhà nước, doanh nghiệp, và cả người dân.

Hiện nay, nhiều ngân hàng thu tài sản đảm bảo là dự án nhưng sau đó về bỏ hoang hóa, không có khả năng phát triển dự án, lại tốn tiền duy tu, bảo quản rồi mới đem đi bán đấu giá tài sản. Điều này tạo nên gánh nặng cho các ngân hàng.

Việc thu giữ tài sản đảm bảo là các dự án bất động sản nhưng không thể phát triển ngay đang tạo ra gánh nặng tài chính cho nhiều ngân hàng.

Ông Đỗ Thiên Anh Tuấn, Trường Chính sách công và quản lý Fulbright cho rằng, phần nợ xấu hay còn gọi là “cục máu đông” này kéo dài từ năm này qua tháng khác, gây thiệt hại cho ngân hàng, gây thiệt hại cho người thế chấp. Tài sản bị phong tỏa, bị kê biên, niêm phong, rõ ràng không làm gì được, không sinh lời được… gây lãng phí.

Luật sư Lê Trung Phát cho rằng, việc xử lý tài sản nhằm đảm bảo cho việc thu hồi nợ, nhìn tưởng rất đơn giản nhưng quả thật có rất nhiều vấn đề đặt ra, bởi nó là vấn đề về luật pháp mà khi gặp phải thì không thể không thực hiện.

Theo ông Phát, thoạt đầu, nhìn các ngân hàng cho vay và nhận thế chấp bằng bất động sản, cứ ngỡ là đơn giản và không mấy rủi ro, nhưng thực tế cũng tiềm ẩn nhiều rủi ro mà để lấy lại được quyền lợi chính đáng của mình. Chính các ngân hàng cũng phải tốn nhiều thời gian, công sức nếu gặp phải các khách hàng không thiện chí khi bản thân họ không trả được nợ, bàn giao tài sản.

Đối với doanh nghiệp, hiện các doanh nghiệp bất động sản đang đối mặt với áp lực nợ xấu gia tăng, đặc biệt là từ các khoản vay ngân hàng và trái phiếu đáo hạn.

Để thực hiện nghĩa vụ tài chính, các chuyên cho rằng, doanh nghiệp có thể áp dụng một số giải pháp, như: gia hạn và tái cấu trúc nợ. Hiện nhiều doanh nghiệp đã đàm phán gia hạn trái phiếu để giãn áp lực thanh toán. Đến tháng 5/2025, hơn 178.000 tỷ đồng trái phiếu đã được gia hạn, giúp doanh nghiệp có thêm thời gian xoay xở dòng tiền.

Phát hành trái phiếu mới, sau thời gian vắng bóng, doanh nghiệp bất động sản đã trở lại thị trường trái phiếu vào tháng 4/2025, với tổng giá trị phát hành 10.000 tỷ đồng.

Bán tài sản để trả nợ, một số doanh nghiệp đã bán tài sản để có nguồn tiền thanh toán nợ trái phiếu; các doanh nghiệp đang thương lượng với ngân hàng để giãn nợ hoặc tái cơ cấu khoản vay, giúp giảm áp lực tài chính. Một số công ty đã điều chỉnh lãi suất trái phiếu, giảm từ 12% xuống 10,5%.

Theo các chuyên gia, ngân hàng có thể áp dụng một số giải pháp để giảm gánh nặng từ việc thu giữ tài sản đảm bảo là các dự án bất động sản. Trong đó, thay vì giữ tài sản và chờ bán đấu giá, ngân hàng có thể hợp tác với chủ đầu tư để tái phát triển dự án, giúp tăng giá trị tài sản và thu hồi vốn hiệu quả hơn.

Ngân hàng cũng có thể đẩy mạnh đấu giá tài sản với các chính sách ưu đãi, như giãn tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ tài chính cho nhà đầu tư mua lại dự án.

Kiểm soát chặt chẽ hiệu quả từng dự án, trước khi thu giữ tài sản, ngân hàng cần đánh giá kỹ lưỡng khả năng phát triển dự án, tránh tình trạng thu giữ nhưng không thể khai thác hoặc bán lại.