Lực đẩy chính sách
Thị trường bất động sản đang đón nhận một tổ hợp chính sách hỗ trợ mang tính bước ngoặt, trải rộng từ pháp lý, tiền tệ, tài khóa cho đến cơ cấu hành chính - tất cả đều tạo ra kỳ vọng về một chu kỳ phục hồi bền vững hơn.
Nổi bật trong đó là các luật sửa đổi liên quan đến lĩnh vực bất động sản và Nghị quyết 68-NQ/TW năm 2025, thể hiện rõ quyết tâm của Đảng và Chính phủ trong việc thúc đẩy khu vực kinh tế tư nhân và xử lý các dự án ách tắc, đặc biệt tại TP.HCM và Hà Nội.
Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất thấp kéo dài tạo điều kiện cho doanh nghiệp và người mua nhà dễ dàng tiếp cận vốn. Đầu tư công, nhất là vào các dự án hạ tầng trọng điểm, tiếp tục được đẩy mạnh, mở rộng không gian phát triển đô thị và kết nối liên vùng.
Một yếu tố khác đáng chú ý là Nghị quyết số 171/2025/QH/15 có hiệu lực từ tháng 4/2025, cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất, thực hiện trong 5 năm.
Theo đó, các dự án nhà ở thương mại sẽ được ưu tiên nếu đáp ứng các điều kiện về quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch phát triển nhà ở, danh mục dự án thí điểm, văn bản chấp thuận của UBND tỉnh về thỏa thuận nhận quyền sử dụng đất để thực hiện dự án thí điểm. Diện tích đất sẵn có và diện tích đất được chấp thuận chuyển đổi có thể lên tới 30% phần diện tích đất tăng thêm trong kỳ quy hoạch.
Với trên 1.200 dự án bất động sản đang tắc nghẽn trên toàn quốc, trong đó hơn một nửa tập trung tại TP.HCM và Hà Nội, chính sách mới có thể trở thành “chìa khóa” giúp tăng cung hàng hóa và góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế.
Năm 2025 hội tụ nhiều yếu tố hỗ trợ cho nhóm bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở.
Ngoài ra, Luật Các tổ chức tín dụng đang được đề xuất sửa đổi - trọng tâm liên quan đến luật hóa Nghị quyết 42/2017/QH14 về thí điểm xử lý nợ xấu (đã hết hiệu lực) - hứa hẹn sẽ hỗ trợ đẩy nhanh quá trình xử lý tài sản đảm bảo vốn phần lớn là bất động sản. Điều này có thể kích hoạt dòng tiền tìm đến các dự án có mức giá hấp dẫn, góp phần phá băng thị trường và thúc đẩy tăng trưởng chung.
Ông Michael Kokalari, Giám đốc Phòng Phân tích kinh tế vĩ mô và Nghiên cứu thị trường, VinaCapital cho rằng, nhóm cổ phiếu ngân hàng và bất động sản có mối liên quan rất lớn và hiện vẫn nhận được nhiều sự quan tâm từ thị trường. Mối liên hệ chặt chẽ giữa 2 nhóm này đến từ việc tín dụng bất động sản chiếm tỷ trọng cao trong cơ cấu tín dụng của các ngân hàng, thông qua hình thức cho vay trực tiếp hoặc nhận thế chấp bằng bất động sản. Sự phục hồi của ngành bất động sản cùng với chuyển động chính sách là động lực giúp nhóm cổ phiếu địa ốc có nhịp hồi phục mạnh trong tuần qua, với tâm điểm là “họ” Vingroup và các mã bất động sản nhà ở như NLG, KDH, DXG kéo dài diễn biến tích cực.
Trong khi đó, định giá một số cổ phiếu bất động sản đang ở vùng hấp dẫn và không bị ảnh hưởng nhiều bởi các yếu tố bất ổn toàn cầu như căng thẳng thương mại.
Tiếp tục phân hóa
Dù nhận được nhiều lực đẩy từ chính sách, nhưng ông Bùi Văn Huy, Giám đốc Phân tích, Công ty cổ phần Đầu tư FIDT cho rằng, tính phân hóa đối với nhóm cổ phiếu bất động sản vẫn cao và rủi ro vĩ mô là biến số cần lưu ý.
Ở cấp độ thực thi, các điểm nghẽn pháp lý tại địa phương hiện chưa được tháo gỡ đồng bộ. Các yếu tố như quy hoạch, định giá đất, thủ tục đầu tư vẫn đang kìm hãm dòng vốn vào dự án. Trong khi đó, lực cầu thực tế chưa hồi phục mạnh, do thu nhập chưa tăng kịp với giá nhà và nhiều người tiếp tục giữ tâm lý thận trọng sau giai đoạn khủng hoảng. Hệ quả là thanh khoản thấp, tỷ lệ hấp thụ yếu và doanh nghiệp khó xoay vòng vốn.
Nếu căng thẳng thương mại toàn cầu kéo dài, đặc biệt trong bối cảnh Mỹ áp thuế quan cao, thì mô hình tăng trưởng dựa vào xuất khẩu, FDI và công nghiệp của Việt Nam sẽ chịu áp lực lớn. Điều này có thể làm giảm kỳ vọng thu nhập, dẫn đến sự suy yếu của lực cầu bất động sản từ tầng lớp trung lưu - nhóm mua nhà chủ lực trong các năm gần đây. Lịch sử cũng cho thấy, không có chu kỳ bất động sản nào có thể bền vững trong bối cảnh kinh tế gặp thách thức chỉ nhờ bơm tiền. Bài học từ giai đoạn 2011 - 2012 vẫn còn nguyên giá trị.
Chuyên gia FIDT nhìn nhận, yếu tố “khả năng triển khai dự án” trở thành điểm phân hóa rõ nét giữa các doanh nghiệp bất động sản. Trong đó, KDH, DXG, HDC, TCH và PDR đáng quan tâm khi đang sở hữu một hoặc nhiều dự án tại TP.HCM, các đô thị vệ tinh hoặc các tỉnh hưởng lợi từ hạ tầng - nơi có nhu cầu ở thật vẫn còn cao và ít bị chi phối vào hoạt động đầu cơ. Ngoài khả năng triển khai dự án thực tế, pháp lý rõ ràng, điểm chung của nhóm này là đã hoặc sắp bước vào chu kỳ mở bán mới, tức là có thể ghi nhận doanh thu và dòng tiền trong giai đoạn tới - một lợi thế lớn trong điều kiện thị trường hồi phục dần nhưng chưa đủ mạnh để “phá băng” trên diện rộng.
Ngược lại, các doanh nghiệp chưa thể triển khai dự án do vướng mắc pháp lý, hoặc chịu áp lực tài chính với đòn bẩy cao và dòng tiền âm sẽ khó trụ vững khi cảnh thanh khoản thị trường chưa phục hồi hoàn toàn. Ngay cả khi kỳ vọng chu kỳ phục hồi 2025 - 2026 trở thành hiện thực, nhóm cổ phiếu bất động sản cũng khó tăng đồng loạt. Theo đó, nhà đầu tư nên dịch chuyển góc nhìn từ định giá tài sản sang khả năng hiện thực hóa giá trị, từ đất trên sổ sách sang doanh thu trên báo cáo kết quả kinh doanh.
Ở góc nhìn lạc quan hơn, ông Nguyễn Thế Minh, Giám đốc Phân tích, Công ty Chứng khoán Yuanta Việt Nam nhận định, nhóm bất động sản đã có chuỗi tăng giá mạnh trong thời gian qua, nhưng xu hướng ngắn và dài hạn vẫn tích cực. Đặc biệt, chu kỳ tăng trưởng của bất động sản nhà ở có thể quay trở lại như năm 2021.
“Năm 2025 là năm hội tụ nhiều yếu tố hỗ trợ cho nhóm bất động sản, đặc biệt là bất động sản nhà ở, với các chính sách pháp lý mới, bao gồm Nghị quyết 68-NQ/TW”, ông Minh nói.